みんな、失敗する不動産投資! 2019年次デフォルト案件その1

アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログの中山道子です。

2020年3月現在、コロナウイルス騒動で、株式市場は乱気流ですね。私は、高利回りのFIXED INCOME投資をやっているので、特に影響はなく、過ごしています。

2019年に、短期の融資を行い、デフォルト(金利返済滞納)となった案件、ご紹介してみます。地元アメリカ人でも、経験があっても、どんどん失敗します。

私の不動産投資は、不動産を担保に、お金を借す短期融資がメインです。【日本では一般の方にはなかなか手が出ない領域ですが、米国では、いくつかの条件をクリアすることを前提に、個人が参加することが可能です。】

合わせて、他の日本人投資家様の投資のお手伝いをしているのですが、件数自体はそれほど多くなく、2019年中に関わった投資案件総数は22件でした。「これならイケる」と自信があるものしかやらないので、自然、件数は少なめです。件数をノルマにしてしまうと、ここ、案件の精度が落ちるわけですね。

さて、同時期、デフォルト(返済が滞るケース)になった案件は、3件ありました。単純計算で、13.63%ですね。このスタイルの投資は、もう8年になりますが、どんなに厳しく審査しても、デフォルト率は、大体、10%半ばで落ち着きます。

なので、短期融資にご参加いただく場合は、数年お付き合いをさせていただけるなら、そのうち、ほぼ必ずデフォルト案件に遭遇しますと皆様にはご説明しています。

ノウハウのポイントは、案件を持ってくることもそうですが、一番重要なのは、むしろ、ずばり、強制回収手段の確保です。

前、メルマガで無料相談の機会を受け付けたとき、日本在住者で、米国で知り合った日系業者さんに、直で不動産投資のための資金を融資しているという方とお話をする機会があり、「素人の方も、やっているのか?」とびっくりしました。

この方は、プロの扱う短期融資投資のデフォルト率が15%であることを知っていたら、それでも、投資されていたでしょうか。

お話ししたときは、融資をした投資物件が売れ残っていて、返済がいつになるかわからず、困っている、書類がきちんとしているかどうかを確認できるノウハウや英語力もないし、返済を拒否されたら、どうしたらいいかまでは考えずに着手した、ということでした。

最悪の場合、米国では、弁護士費用一つとっても、目が飛び出るような額になるので、回収プロジェクト全体のコストマネージメントが上手でないと、ひどい目にあいます。

例えば、日本語ができる米国弁護士は、普通の米国弁護士より、ずっとフィーが高い反面、債務回収というのは特別な仕事で、専門の人を探さないといけないところ、日系弁護士は、通常、大都市に集中して会社法や契約法、移民法、家族法などを専門にしていて、こういう泥臭いことはあまり手掛けないわけです。

米国の弁護士でも、事情は同様で、普通に不動産関係法や賃貸借関係を専門として標榜しているだけでは、役不足であるというのが実際のところです。

さて、本題の2019年次デフォルト案件。

一つ目の案件では、融資希望者が、

【オフィスとアパートが混在する建物二つを購入し、修理をして、満室率を上げたい】という購入アンド修繕のプロジェクト。

2つの建物を合わせた鑑定額は、65万ドル。購入価格は、鑑定額満額の65万ドルです。

この物件を購入するEさんは、当然、65万ドルのキャッシュは、持っていないため、以下の資金計画を立てました。

◆ 頭金は自身が払う。10万ドル
◆ 39万ドルは当方が貸す。一番抵当権
◆ 最後の16万ドルを、売り手が貸す。二番抵当権

この計画に基づいて、当方は、39万ドルを融資しました。金利は、年率11.5%で、投資家様への分配は、投資額に対し、年率換算で、9.43%になる予定でした。

修繕すれば、経営も安定し、銀行融資への借り換えで、当方や売り主への返済が可能である、というお話。

売買時には、空室は目立つ状態ながら、家賃収入は、ある程度、ありました。借り手は、賃貸管理業等を手掛ける自営業で、与信スコアは、700近くで、ノンバンクどころか、正規の銀行融資もクリアできる水準。一戸建てながら、自分自身、賃貸経営もしていたので、素人ではありません。

自分で修理の大半ができるのだから、格安コストで、残りの部屋を修繕し、バリューを高めていくという計画は、ごく順当と思われました。

これは鉄板と、お客様にお勧めして、2018年8月に着手していただいた融資でしたが、なんと、2019年6月の返済がなされず、すぐにデフォルト告知、フォークロージャー(競売手続き)へと入りました。

 

私は該当州での競売は初めてでしたが、州によって、スピードが異なります。この案件は、ものの数か月で、物件は、当方名義になりました。

空恐ろしいことに、当方が一番抵当権を行使した結果、二番抵当権者は、16万ドルの抵当権は権利消滅です。売り主は、2018年に鑑定額満額で物件が売れて、売値の回収は、1年で完了すると思っていたところが、実際には、大変な被害を被ることになりました。

しかし、当方は当方で、敗者をおもんぱかっている余裕はありません。名義が変わってからが勝負です。

まず、この借り手、自宅があるはずなのに、この物件に住み始め、長年のテナントを脅したりして、嫌がらせをやめません。与信も悪くなかった=普通の人だったはずなのに、怒り余ってのアウトロー化で、まっとうなテナントさんの退室が続出。

こういう時、法的には、この「元の名義人(今回の当方の融資の相手先)」を追い出すために、EVICTION(強制退去)命令を裁判所で取得する必要があります。

無権利の人でも、賃貸借契約がある賃借人と同じ手続きで追い出さなければいけないのですから、不条理に感じますが、逆に、そちらのほうが、競売より時間がかかりました。

そして、2019年の年末ごろ、ようやく、強制退去命令が出て、鍵を付け替え、元の借り手とは手を切ることができました。

しかし、どうやったら、【鉄板案件】が、ここまで大々的に失敗できるんだ。。。_| ̄|○

2020年3月現在、限られた額ですが、テナントの家賃を使いながら、修理を行い、新しくテナントさんを入れていく作業が続いています。

収支はどうなるかというと、当方は、39万ドル+付随弁護士料で、65万ドルの鑑定価値のある物件を、ダメージはあるにせよ、取得したことになります。

管理をしてくれる人が現地でよくやってくれているということなので、後、半年くらいで平常化するかと思いますが、その段階で、すぐ売るのが最適か、しばらく賃貸経営をするかという、どちらもそれぞれ魅力的なオプションが選べることになります。

ブローカーによると、キャッシュ40万ドルで取得したと計算すれば、ネットリターン(ROI)は、最低で、10%台後半行くそうです。売却価格ももともとの65万ドルはしっかりした数字だとのこと。

この物件、投資家は、三者三様。明暗が分かれました。

売った人は、売る相手を見損ない、16万ドルを大損。
買った人は、修理や資金繰りをしくじり、最低でも頭金10万ドルをすった形。
当方だけが、想定以上のリターンをあげた形です。

買い手は、今回、虎の子の10万ドルをすってしまったのみならず、ほぼ、1年間、この物件に費やした労力など、人生の大きな部分を棒に振った形ではないでしょうか。16万ドルの二番抵当権をすってしまった売り手だって、これが人生の終活だったかもしれません。。。

今回、39万ドルの投資は、フィナンシャル・リテラシーが大変高い投資家様がおひとりで行われており、当方に任せていただけているので、随時のご報告をさせていただき、それ以外には、ご安心していただいていると思います。

デフォルト時の利益分配は、大体、ブローカー側との折半(利益も経費も)となりますが、基本、回収まで、ブローカーが経費を立て替えてくれる親切ぶりがありがたいところです。

毎回ケースバイケースなので、『焦げ付けば、必ず毎回これほどオイシくなる!』とはお約束できず、そのプロセスは、それぞれに、紆余曲折があるわけですが、私達のために案件を回してくれているこの道40年のブローカーは、やはり凄腕で、自分が下手に動くより、ずっと安心していられます。

この記事のまとめ

長年やっていて思いますが、不動産投資は、正直、下手をうって損する人のほうが多いというのが私の実感です。

このケースでは、同じ物件に向き合った3者の投資家のうち、2者が大失敗に終わりました。正直、一般的な成功率は、「鉄板」と思えたこの件に限らず、「そんなもの」じゃないかと思います。

経験値を勘案せず、純粋に、単純統計だけを見た時、不動産投資の成功率が、33%、損をする確率が、驚愕の66%だとしたら、あなたは、どうしますか?

本業が忙しいため、なかなか動けないが、積極的な資産運用をしないと、貯まったお金は、寝ているだけ。そんな方は、面倒なことはすべてプロに任せることができるこうしたスタイルの投資をご検討ください。

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