【中山さんの安心感は半端ないです。】アジア在住経営者様のお声

アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログの中山道子です。

この記事の概要

私達は、常時、「対不況モード」。2020年4月現在、コロナ不況の今は、本領発揮です。

私が、対米不動産投資を意識し始めたのは、2002年位のことです。

ビギナーズラックで、最初に買った投資物件は、すぐに二倍になったりと、面白い経験もしましたが、ビギナー型の投資、つまり、単純な

BUY AND HOLD
【買って所有し続けるだけ=値上がり見込みの普通の賃貸経営】

投資は、短期的なリターンは大したことがない上、不況を意識したエントリー方法をしていない場合は、すぐに危険水域に達するので、2008年時の大恐慌では、自己ポートフォリオにロスを出しました。

その後、立ち直っていく中で、「今度の不況時には、同じ目には合わない」と決め、付き合うブローカーのランクも、前よりずっと吟味するようになりました。

身もふたもないですが、今は、自分のお金のある方とでないと、取引はしません。

一つの例を取ると、税理士さんであっても、自分のお金のない人は、資産運用のことが、本当にはわからないので、申告は任せません。

私の税務をやってくれている方は、大きな事務所のパートナーです。彼女は、コミュニティカレッジから四大に編入後、この税理士事務所に勤務を開始し、20年以上勤務する中、貯めたお金で、引退するパートナーの株式を買って、今の地位を築いたのです。

この前知り合いと雑談をしていたら、税理士さんに勧められ、相続した現物資産の一部を寄付するという話になったが、采配ミスで、大きなロスを被ることになった、訴訟も考えていると言っていました。資産を持ったことがない人には、実際の流れは、ほんとうの意味では、イメージできないのでしょう。

もう一つ気をつけているのは、そのお金が、ご自分で作ったものであること。

「二代目」でも、構わないのですが、優秀な二代目というのは、若い時から、会社のトップセールスマンであったりと、親御さんとは別の、ご自身の実績をお持ちで、ちゃんと決済権限を持っています。

昔、全く別の仕事をしていたときに、インドでやり取りをしていた取引先は、当時、22歳でした。二代目なのですが、お父さんの仕事が大好きで、小さいときから、放課後には、会社で過ごし、高校卒業後、直ちに商売に入ったという経歴。

私が会った時には、海外部門を任せられ、海外の展示会をすべて一人で仕切り、バーバリーなどの世界のトップブランドと直取引をしていました。電話で注文を取るのですが、メモなど取りません。仕入れには、間違いは一度もありませんでした。

周囲には、彼が成長するのを見守ってきた人たちも多かったのですが、能力の差は圧倒的だったので、指揮にも、乱れはなく。

不動産に戻ると、管理会社さんも、経営者が資産家でないと、うまくいきません。管理会社で成功していると主張したいなら、自分も不動産を持って、自己不動産を管理するレベルの成功を収めていないと。これは、本当に、何でも、そうなのです。

参考記事「そんなに儲かるなら自分でやってみろ」は正しかった

最後の注意点が、「一見、高キャッシュフロー、高所得。成功者だが、実際には、金銭トラブルが絶えない人」。ずさんで、資産形成ができていないのですが、高キャッシュフローを維持するために、何でもやります。お金の管理は、こういう人には、絶対に任せてはいけません。

さて、ということで、本題なんですが、今週は、今メインで付き合っているブローカーとの「ZOOM インタビュー」を行いました。

現在の環境の中、私の案件に投資をしてくださっている投資家様向けの、いわば、INVESTOR CALL 代わりです。

このブローカーのオフィスに最初行ったときは、住所は、立派なショッピングプラザなのに、中でいくら探しても、事務所が見つかりませんでした。

ふと気がついたら、なんと、パーキングの建物に、オフィススペースがいくつか作られていて、彼らのオフィスは、そこだったわけです。

エレベーターはなく、3階か4階までを階段で登るのですが、階段では、他の事務所の従業員の方々が、タバコ休憩をしていたりして、お世辞にも、体裁がいいとはいえません。

打ち合わせは、しっかりできて、実績はヒアリングできましたが、今でも、初回のミーティングで覚えているのは、同行させた子供に言った言葉です。

『この人達は、すごい節約志向なのね。御覧なさい。あっちのショッピングプラザのほうじゃなくて、併設のパーキングロットの安いオフィスを借りているでしょう。』

投資がビジネスですから、億が毎日飛び交うオフィスです。息子さんに食事に連れて行ってもらいましたが、車は、地味なMOM CAR(お母さんが市内を運転するようなランクの車)で、ただ、大変きれいにしていて、アメリカ人の車によくありがちなファーストフードのコーヒーカップなどのゴミは全く見当たりません。

この二代目も、高校の時から自分でビジネスをしていたような人です。従業員の方によると、「彼は、ペーパーレスを実践していて、デスクには、何一つ物は置かないのよ」と。

第一印象は間違っていませんでした。実際、本当に優秀で、エクセルの目論見づくりや書類の管理も、いつも完璧なのです。彼は、厳密には二代目と言うより、自身でスタートアップした別の不動産投資会社を、経営しています。

どんなビジネスでも、経営者に万が一のことがあった時に、という「後継者問題」は避けて通れず、昨今、世界リーダーや会社の CEO がコロナになったら、どうする、といった話が出てきていますが、息子さんの存在は、大変心強いです。

参考記事:「中山さんに何かあったらどうなりますか?」

ブローカーは、2008年時の不況時には、銀行の貸し剥がしに会い、そこから、「二度と銀行からは金は借りない」と決めて今に至ります。

当時は、いきなり何千万ドルもの資金引き上げ要求に会い、最後は、銀行と、訴訟で対決したそうですが、今回のコロナウイルス騒動で、すでに、周囲の競合は、すべて、昔の彼のように、「銀行の資金引き上げ」地獄に会っているそうです。

ある競合は、事務所の固定費が、毎月10万ドルもかかるのに、結局の所、新規売上に依存しない定期の固定収入は、2万ドルしかないそう。

そんな中、メインバンクの資金引き上げです。

どうして不況になると、銀行がこういう事をするかというと、政府の指示で、自己資本比率を上げなければいけないからです。消費者レベルの融資(居宅ローン)では、こういうことは起きませんが、ビジネスローンなら、消費者保護法が適用されないので、手紙一通で、「30日以内に、金返せ」ができるのです。

私の付き合っている現地のブローカーたちは、みんな、資産家なので、こういうアゲインストな環境でも、びくともしません。逆に、ビジネスを閉鎖する競合から、投資案件の買い上げ依頼が来たりと、今、投資案件は、経済がうまく行っていた時期より、良いものを見つけられる時期に入りました、

私自身も、大恐慌の経験から、やはり、レバレッジが嫌いなので、今、別に、「レバをかけているのに家賃が入らない!」といったような銀行絡みの悩みはありません。

普段から、当面3年位の生活費は、投資に回さず、常時、現金でおいてあります。投資家なんだから、もっと丁寧に、最後の1円まで、運用すればいいとも言えるのですが、大体、手元の普通預金口座に1年分、何かあったら日本に帰るかもしれないので、日本の銀行に1年分、それに加えて、いくつもの口座の流動資金の合計が、だいたい、いつも、1年分位になるのです。

収入は、そういうわけで、納税を除けば、だいたい、全く手を付けないで、すぐ、再投資に回すので、このブローカーには、明細だけだしてもらい、私の配当分は、積んでおいてもらっています。他の方には勧めていませんが、これも、相手の経営体制に対する信頼があるから(単なる信頼関係ではなく、バランスシートを見ているという意味です)、できる「無精」です。

雑談が長くなりましたが、そんなわけで、昨日、今回のコロナ対策的に、投資家様向けのブリーフィング動画を収録し、YOUTUBE にアップロードし、自分で日本語字幕をつけました。専門的な話なので、自動翻訳機能では、流石に、用が足りません。

皆様、時期柄、ビデオインタビュー形式による当方ご報告を、熱心に見てくださり、コメントを下さいました。

 

現在進行している投資塾の受講者様にも、ご参考までに、スペシャル公開しています。下の方は、実は投資塾受講者でもあり、私の案件にも投資をしてくださっている顧客様でもあります。

 

皆様からは、毎回、「遊休資金ですよね?」とご確認して、ご投資いただいています。

こういう時こそ、どういう理念で私達が行動しているか、無借金経営の結果、不要なリスクは取る必要がない状態にあること、過去の不況からの経験に基づき、どう今回を乗り切っていくかという確たる経験があること、私達にとっては、これは、新たなチャンスであること、そういうお話をさせていただき、早々に、ポジティブなコメントをいくつも頂戴しました。

皆様、いつもご信任ありがとうございます。

この記事のまとめ

資産運用を任せる場合、付き合う取引先は、スモールビジネスの場合、下の基準で選びます。

> 経営者に資産がある
> 経営者が、自分自身で形成した資産である
> 自分の資産の管理が堅実にできている

現在のアメリカでは、銀行の貸し剥がしや収入激減で、不動産関係者も、存続が危うくなっています。不動産管理会社や資産運用会社の経営自体がゆらぎかねないこういう時期に、私達のように、上の基準で取引先を選び、不況の可能性を前提に投資をしでいれば、逆に、「ピンチがチャンス」となっているはずです。