リスクの定義の仕方 どんなリスクかがわかれば、本当のリスクではないという話

アメリカ不動産投資で資産倍増中!ブログの中山道子です。

この記事の概要

リスクには、KNOWN RISK と UNKNOWN RISK がある。アンノウン・リスク、つまり、予期できないリスクをコントロールすることは難しい。

もう11月ですね、そろそろ、2018年の振り返りを開始する時期でしょうか。

株式市場は、今の段階で断言することはできませんが、足踏みで終わる可能性もありそうです。米国では、選挙でも大変な額がばらまかれており、景気はいいはずですが、株価は、冷え込みを予感する投資家の空気を反映してか、年頭と比べ、今の所、ほぼ同じところで終わっていますね。

私は、今年は、投資信託は大体解約して不動産のほうに持ってきています。これから数年間、ほぼ不動産投資だけに集中するつもりです。

さて、昨日、「決断をくだすためのモデル」を50、集めたという本を買いました。ハードカバーの新書を買うのは、しばらくぶりです。しばらく前のベストセラーの改訂版なんだそうで、眺めたり、使うのに便利そうなので、、、

序章には、最初のバージョンは、英語をはじめ、20ヶ国語に翻訳されたとありますが、日本語にはなっていないようです。とてもお勧めなのですが、、、

こちらの本からご紹介したいフレームワークが、「リスク評価」についてのラムズフェルド・メートリックスとして紹介されている画。

投資のお話をしていると、「どんなリスクがありますか?」というご質問が必ずあります。

信頼していただけているからこそ、私が知識豊富だという想定で、聞いていただけるのだと思いますが、このラムズフェルド元国防長官のマトリックスで明らかになっているように、「わかっているリスク」についてのご説明はできますが、「あることがわからないリスク」については、言及し難いです、というお話。

こちらの画像でいうと、リスクには、4つの種類があります。

既知の既知known knowns、
既知の未知known unknowns、
未知の既知unknown knowns
未知の未知unknown unknowns

「既知の既知」リスクとは、

どんなリスクが生じうるかがわかっている場合。自転車を置いておけば、盗まれるかもしれないので、鍵をかけることで、対策をします。

既知の既知というと、意味不明で、ラムズフェルド長官も、英語がおかしい!と批判されたそうですが、「折り込み済みの問題点」のことをいうようです。

不動産で言えば、保険の対象になる事項でしょうか。


「既知の未知」リスクとは、

生じることがわかっているけれど、細かくはわからない。株式市場は、時々下落することはわかっているが、「いつ」とか「どのくらい」とかの正確なことはよくわからない。

今年の株式市場、年頭から、大体の専門家は、「これまでの数年間のようなリターンは難しい」といっていましたね。しかし、正確な曲線等は誰にも予知できていません。

不動産についても、同様ですね。


「未知の既知」リスクとは、

知っていることを知らないリスク。対応策があるのだけれど、そういう対応策を自分が知っているということが認識できていないという妙なカテゴリーです。

例えば、直感。何かが感じ取れているのに、そういう直感の根拠がよくわからず、しかし、正しいことがある。。。

私達の多くが、普段の決断は、「適当」に、つまり、言語化せずに行っていることが多いかもしれませんね。だからといって間違っていたということは必ずしもありません。人物評価なんか、こういう直感で行うことが多い気がします。


「未知の未知」リスクとは、

日本の真珠湾奇襲。米国側としては、想像の範囲外の事態だった。存在することがわかっていないリスクなので、対応のしようがなかったというわけです。奇襲が奇襲たる所以ですね。

正確な例ではないかもしれませんが、モーゲージ危機についての私達の意識というのは、この未知の未知に一番近かったのではないかという気がします。

モーゲージ危機は、予知していた人たちはいたわけですが、不動産だけをやっていた私達にとっては、モーゲージがどういうファイナンス工学プロセスを経てグローバルに流通されていてウンたらなんて、寝耳に水だったわけです。

また、株式だけをやっていた人たちにとっても、不動産の抵当権がボトムアップで、内実ぼろぼろのデフォルト債権のバンドルだったなんて、気が付かないわけですね。

もちろん、その後は、このスタイルのリスクについては研究が進み、全く同じことは、米国では、起こりにくくなったはず。私自身、遅まきながら、株式市場の勉強を始めたのはこのことがきっかけでした。

このラムズフェルド/マトリックスを用いて話を単純化すると

どんなリスクがあるかがわかっていれば、それを落とし込むはずなので、知っているリスクというのは、本当のリスクではない。逆に、本当のリスクというのは、どんなリスクが存在しているかがわからないところにあるとしか、言えない。

という身も蓋もない話になってしまいます。

株式でも、わかっているリスクというのは、大方、すでに価格に織り込まれている、と考えられていますよね。不動産でも、似たような物件に値段の違いが出るのは、大体ロケーションが理由で、大方のリスクは、すでに値段に織り込まれているわけです。

「じゃあ、どうすればいいんでしょうか」と言われれば、別に、普通に言われていることしかないのですが、

  • 投資は余裕資金で行う
  • 研究は熱心に
  • 投資アドバイザーの選任は慎重に
  • 長期視野で

などでしょうか。

よく言われる分散については、分散することで、ボラティリティの幅をコントロールすることができるので、違うアセットクラスへの投資を並行して行うとか、あるいは、同じ投資スタイルでも複数案件に投資をするといったことをされている方は多いかもしれません。

ただ、分散投資というのは、よほどのレベルにある人でないと、コスト効率が大きく落ちますよね。

総てまたは複数アセットクラスについて同じレベルの深い知識を持っている個人投資家というのはほぼいないわけなので、分散のために、知識をより多く持っているアセットクラスへの投資に次いで、新しいアセットクラスに進出するとしたら、そこは、未知の世界なわけで、最初の段階では、既知のアセットクラスに集中している状況より、よりリスクが生じているとも考えられるのではないでしょうか。

なので、自分が詳しいのは、不動産だけ、という人は、分散のために金やらなにやらをやるより、不動産に集中したほうが効率が高い、といった「反分散の勧め」も成立すると思います。

その場合、新規アセットクラスへの投資着手は、ポートフォリオ安定化のための分散の戦略というよりは、リスクを取ってでも、いずれはやらなければいけない、新規起業的な側面があるのかもしれません。

以上に加え、

  • ある程度のロスを想定しながら進む
  • 節約生活で投資ヘッジをする
  • もっと収入を増やす努力を続ける

ことも必要では。

ロス想定というのは、投資をすれば、一部はロスが出ることを想定しながら行うということです。合計して長期で見れば、やらないよりマシであることを信じてスキルアップをしながら、損した場合も、「それでも」進めていくわけです。

私の短期融資の場合、年を経るごとに、精度はどんどん高まっていますので、将来の戦績はもっと良くなると思いますが、過去の戦績で言うと、元本まで影響が出るレベルは起こったことがありませんが、「15件に1件くらいはデフォルト等何らかのトラブルがあり(振込延滞を含む)、そのうちの半分くらいは、手間なく手仕舞いするため、利息返済額が減る形で手を打つ」といった感じです。(ただ、過去というのは、「未知の未知」や「未知の既知」を度外視した実績なわけで、そのため、未来の予測には別段ならない可能性があるというわけですが。)

2つ目の「節約生活で投資ヘッジとする」というのは、節約こそが、リスクゼロ、この世で一番簡単な資産形成の方法だからです。

別に絶対的に貧乏暮らしをする必要があるわけではなく、ご自身の所得に比して、質素に生活をすればいいだけです。

例えばの例ですが、1,000万稼ぐ方は、700万稼ぐ方の平均くらいの生活をすれば、大変な投資メリット(投資のタネ銭が増える、よりリスクテイクをできる、アーリーリタイヤが可能になる、ロスがでても支障が起きない)をエンジョイできるわけですね。

もちろん、逸失機会(OPPORTUNITY COST)との兼ね合いなので、教育のような投資に近い支出については、単純に「カット」とせず、利益衡量をより厳密にするべきでしょう。

子供の教育もそうですが、むしろ、私自身、20代、30代の頃は、毎年、100万くらい、自分の勉強に軽く使っていました。20台は、本、本、本。売却したときには神田の古本屋さんからその後毎年年賀状が来ました。

30台は、何千ドルもする投資教材、ビジネス用のマーケッティング・コンサルティング、また、セラピーやコーチングですね。旅費も入れれば、この時期は、年平均で200万とかになっていたと思います。

今、スキルが身につき、自己研鑽や勉強に、見返りがあるというのは、本当だと実感します。(大まかには、ですが。)

また、最後の収入アップですが、誰もが、本業から1,000万、2,000万稼げるわけではないので、そこは、「所得アップのための努力」を続ける、例えば週末起業でもよいわけです。よく、「複数の収入源を確保することで、成功しよう」と言われているのは、それぞれの収入源に、それぞれの良さがあるからだと思います。

このように、コメントしだすとキリがないですが、投資はオウンリスク判断で、というありきたりな結論になりました。私自身、ここに掲載した注意点は総てやっています。

投資に着手したばかりの方なんかは、10年、20年という単位の話をされても、まだ、イメージが湧かないかもしれませんが、ペースを乱さず、お互い、コツコツ行きましょう。私自身、80台までシャープでい続けたい、今やっていることを更にステップアップさせていきたい、それが、目標です。

2018年11月10日のセミナー、あと数席となりました。お申込みは、こちらから

セミナー参加表明者様からのお声の例

「以前、中山さまのセミナーに出席したことをきっかけに、米国不動産投資にチャレンジしました。地味な(職業)ですが、おかげさまで新しい世界を体験できました。ありがとうございます。また新しい知識を学べて刺激になると思いました。よろしくお願いいたします。」(2018年10月下旬にお申込者様から寄せられたお声)

 

この記事のまとめ

可視化しにくい問題点、コントロールしにくいリスクに対しては、保険のような直接的な対策は効きません。ある程度余裕幅を作っておくようにしましょう。節約生活は、その最も効果的な例です。