アメリカ不動産《返済猶予》でデフォルト率がわかりにくなった!

アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログの中山道子です。

2020年、経済ニュースに張り付いている方も多いかもしれません。しかし、コロナ関係の一般的なニュースは入ってくるでしょうが、不動産を見ていて、業界ごとの細かい事情については、正直、日本語報道ではほとんど取り上げられていないのではないかと感じています。

(米国に関連する日本語報道は、細かく見ていないので、誤解があるのかもしれませんが、WSJの日本語版と、日経新聞について、ウエブサーチをした結果です。)

2020年6月開始する対米不動産投資塾byZOOM では、米国不動産投資の基礎知識のみならず、最新の不動産ニュースを通して、基礎知識を有機的に、投資スキルへとつなげていくための知識をご提供するつもりです。

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どういうことをやるのかということの例として、この記事では、一つのトピックの取り上げ方をビデオと記事で、サンプル的にご紹介します。実際のコースでは、ライブでこういうご説明をし、それからご質問にもお答えします。

《テーマ例 FOREBEARANCEとは》

私の周囲は不動産投資家が多いので、皆さん、「今後、買いを入れる機会か?」と考えている方が多いです。

私自身、今後、チャンスはある程度出てくると考えていますが、その反面、2008年の大恐慌の経験から、連邦政府は、普通の民間の方々の自宅がバンバン質流れしてしまうような状態が再現されないように、最大限の努力をしています。

その前倒しの努力の一環として、住宅ローンの FOREBEARANCE ということが、2020年3月18日に決まりました。

【 FOREBEARANCE は、この文脈では、支払猶予です。一般的には、寛容、容赦といった意味】

連邦住宅都市開発省通知

ここでは、ファニーメイやフレディーマックといった連邦の住宅公社が買い上げ、監督関与している住宅ローンについては、「3月18日以降、60日間の支払い猶予が認められる」とすることが発表されました。

つまり、3月18日から60日間の間に行われる返済が2回、振り込めなくても、その事をもって、法的に「滞納」扱いは出来ないのです。

このことがどういう意味を持つかをビデオでも説明をしました。

【この記事・ビデオのまとめ】

2020年には、2008年次の危機には存在しなかったような連邦政府救済施策が数多く打ち出されています。不動産のレジデンシャル(居宅)市場への救済が、この住宅ローン返済猶予。居宅ローンの6割以上が、この2ヶ月間は、返済をしなくても、デフォルト扱いになりません。同時に、この期間は、裁判所では、一般の民事は、後回しで、立ち退き訴訟や強制執行はすべてストップしたまま。

その結果、この期間中の住宅ローンのデフォルト率や強制執行率は、それほど上がらないことが予測されます。

最終的には、この期間中払えなかった額は、事態が正常化した段階で、何らかの方法で返済をしていかなければいけなくなります。例えば元本が増える、あるいは、毎月の金利が数年に渡り、割高になるなどが予測されます。

現在、アメリカでは、失業給付申請総数は3,000万件を超えている、実際の失業率は、15%を上回るのではないか、こういう報道がされている状況ではありますが、

そのことから、普通に住宅ローンの不払い率が高くなることを期待しても、つまり、そのような状況は直ちには、起きません。一つには、FOREBEARANCE 政策のためです。ただ、これは、問題が、わかりにくくなっているだけで、最終的な解決ではないので、普通にデフォルト率だけを見るのではなく、FOREBEARANCE の状況をウオッチングし続けることが重要です。

このように、経済の悪化状態の実態と、それに対して、政府救済案が提示され、両者のせめぎあいがあるため、状況は、不透明かつ流動的なわけです。

こういう中、不動産の価格が大幅下落する機運へとつながるかどうか、投資家としてのエントリーポイントを見極めるためには、毎月のデータや報道を総合的に見ていきながら、投資をしたいエリアでのリサーチへとつなげていくという地道かつ綿密な作業が必要です。

私は、2002年位から対米不動産投資に着手し、2007年以降は、不動産投資家専業でずっと生計を立ててきました。2019年には、自己資産から得た投資リターンは、各種経費を引いた後のネットで、10万ドル台半ばでした。レバはほとんど使いません。《株式、コンサルやセミナーなどから派生するその他の所得を除いた自己経営の不動産投資のみの申告前の利益》

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