デトロイト発不動産投資プライベート・エクイティ・ファンド、MTMA LPのマネージングパートナー、中山道子です。
しばらく前に、400万ドルの融資の準備に入ったというご報告をしました。
準備を進めていたのですが、デューデリの段階で、担保物件の抵当権設定に問題が生じることがわかり、将来、解決の余地があるのですが、頓挫しました。
しかし、この借り手様からは、他の物件群の融資借り換えを依頼したいという話になり、結局、四箇所にわたるタウンホーム形式のコンプレックス（合計約200戸）に対する融資を実行することができましたのでご報告します。
MTMA LPは、主幹事という形で、取りまとめにあたり、当初、280万ドル全額を第三者融資で賄うことも視野に入れて話を進めていたのですが、最終的に、280万ドルのうちの160万ドルを、LPで融通することとなりました。
この結果、120万ドル分については、年率3％近くのマージン分の利ざや稼ぎが生じます。また、160万ドル分については、皆様のご出資金に対し、直近、年率12％の金利収入を得ることになりました。これで、向こう3年間にわたり、年間、合計20万ドル以上の収入、3年間で、70万ドル弱です。
本来、当ファンドのメインの活動は、
《要修理の戸建てを取得し、プロの修理でバリューアップさせ、同時に賃貸収入を上げていく》
戦略です。
これで、基本、取得後、4割増のバリューアップを達成できることがわかっており、賃貸経営も堅実に進み始めているのですが、このスタイルでの経営の目標は、「利益の多くがエクイティ」でホールディングすること。まさに、タックス対策なのですが、ネックは、初期の経費を出していくために、苦労があること。
つまり、今、160万ドルを使い、要修理物件を購入、修理、賃貸客付けすると、1年以内に、バリュー自体は、4割増の224万ドルを達成でき、また、キャッシュフローは、だいたい160万ドルに対する5％台後半の8万ドルが実現することがわかっています。
長い目で見ると、短期融資より、節税になり、利益は年月を経るごとにどんどん増えていくわけで、実際、ほとんどのご投資分については、すでに、そのように進めているわけです。
しかし、実際には、経営のための各種費用の初期投資も必要なため、キャッシュフローを実現する手段として、担保融資を並行して取り入れることができます。
起業1年目ということで、弁護士費用、会計費用、クラウド運営費用、そしてもちろん、投資家様向けの配当支払い（配当型メンバーシップBを選ばれている方々向けですね）などが生じていく中、この手当てができたことで、ご投資いただいたご資金からこうした経費や配当を支払う「タコの足食い」ではなく、利益からの「予算」を実現することができました。
ちなみに、現在、フル成長型のメンバーシップAと、部分配当があるメンバーシップBとの比率は、だいたいAが75％、Bが25％。本来、適格投資家様へのみへのご案内なので、基本は、クラスAが前提です。
投資家様から、ご質問もありましたが、当ファンドでは、万が一、初期の不安定な段階で、この比率が変更し、より多くの方々が配当型を希望されるような場合は、この融資で見られるように、直近の収入を上げる調整弁があるということです。
もちろん、長期的には、当初5％、6％台で始まる賃料収入が、上昇していくことになりますので、そうなれば、ファンドは、さらに安定していくことになります。