MTMAファンド参加者様向けカンファレンス IN JAPAN

中山道子です。

既存投資家様で、MTMAへの参加を予定していただいている顧客様は、私が一時来日している下のいずれかの日程に、お時間があれば、ご挨拶をさせてください。

◆2025日2月1日東京駅近くマリオットコートヤード内カンファレンスセンター 10時から1時(お弁当)
◆2025年2月2日大阪産業館内10時から12時(説明会後レストラン)

皆様には今週メールをさせていただきます。下の申込書もご利用ください。既存顧客様以外はご参加いただけません。一般の方は、下を御覧ください。

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戸建て/居宅賃貸メインの新規総合ファンドの戦略

アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログ管理人の中山道子です。

20年前に始めたときは、弱小個人投資家でしたが、その後、ささやかな経済的独立を達成し、現在は、不動産ファンドマネージャーという肩書に至っています。

ここ5年ほどは、DEBT DEALS、つまり、第三者の不動産に、融資をすることがメインでした。しかし、今年から、居宅不動産の総合戦略ファンド設立へと舵を切りました。その理由とは。

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2024年7月、デトロイト再起業の理由、抱負と中間報告

アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログ管理人の中山道子です。

去年から子供が大学に進学し、「リタイヤ式」のゆるい仕事の仕方を見直すことができることになりました。この間、いわゆる更年期的な体調の変化なども体感しましたが、生活習慣等の見直しを行った結果、エネルギーが戻ったのを感じます。それについては、下の記事を書きました。

生産性を上げるために、プロ投資家である私がやっていること 2024年

ブログでは、アーリー・リタイヤをキーワードとしてきて、全く働かなくても、生計が立つという看板は嘘ではありませんが、カミングアウトすると、現在の本音は、「死ぬまで働きたい」です。周囲は仕事が嫌いな人も多いですが、日々、仕事が楽しい自分は、ラッキーなんだと思います。

2023年8月以降の起業準備を経て、正式な体制の発足が決まったところですが、その部分については、法的な側面については、この前、下でご案内をさせていただきました。

不動産投資会社発足に当たり

今日は、「どうして、デトロイトで、ミシガン中心の投資という初心に戻ったか」という間の事情をご説明します。

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不動産投資会社発足に当たり / レギュレーションD投資とはなにか《証取法登録免除募集条項》

ファンド・イット・デトロイト社投資にご参加の投資家様へ

不動産投資につき投資家様を募る場合、投資手法は限りなく、証券に近くなってまいります。

それに付きましてはどの段階で、証券取引委員会の規制対象となるかという議論になるわけですが、通常、プライベート・エクイティ投資、つまり オルタナティブ投資については、大きな会社でも、いわゆる公的に流通する証券投資という形での商品化をしないことで、商品開発のコスト軽減や速度を早め、投資家様への還元を優先することが可能になります。

<参考例>
世界一の不動産投資会社、ブラックストーン社のプライベート商業不動産投資商品シリーズ

英語の説明

Essentials of Private Real Estate

日本語の説明

不動産

こうした私募を容易にする《レギュレーションD》は、証取法における私募債の登録免除募集を定める条項の一つです。2020年に、スタートアップや中小企業資本調達促進のために、同法が包括的に改定されたことにより、このシステムが一気に広まることになりました。野村資本市場研究所の研究員が発表された説明文がありましたので、下をご参照ください。

米国の私募市場の発展を支える包括的な制度改革

現在、REG D に依拠することで、ブラックストーン社のような巨大企業でなくても、プライベート・エクイティ、オルタナティブな金融商品づくりがより自由になり、口はばった言い方をするならば、《ウオール・ストリートと、地元不動産市場との距離》が、これまでになく近くなりました。

以上の経緯を経て、私どもも『レギュレーションD』に依拠する正式私募募集体制発足の道を歩むこととなりました。

Reg D においては 基本、

□ 該当投資商品が公的流通性がなく、元本リスクがあることを開示、
□ 該当商品の性格・特徴を弁護士が説明し、
□ 適格投資家様のみが勧誘対象となる

ことで、自由な金融商品作りが可能になります。

それに当たっては 

①サブスクリプション契約により商品説明をご理解していただき 
② 適格投資家様である旨を顧問税理士さんなり外部ウェブサイトにて証明していただき
③個別参加契約で、案件ごとのご参加の可否を表明

というプロセスをご案内することになります。

これまで、付き合いがあった前のブローカーにおいても 去年から、このプロセスを経ていただいたと思います。

2023年8月以来、私自身が、独立して投資会社共同経営体制を正式発足させたことに伴い、去年に引き続き、同様の書類を再度ご締結いただくこととなりましたため、ご面倒ではございますが、以上の段取り次第となりましたことをご報告させていただきます。

なお、米国外居住者様については、米国側としては、居住国の法制度については関知しませんが、PATRIOT ACTに関連し、投資参加希望者様がOFACのSDNリストに掲載されていないことを確認する必要があります。

2024年7月28日
中山道子