アメリカ不動産投資歴２０年以上となりました中山道子です。
一大家からスタートしましたが、こ゚縁があって、現在、米国人の仲間二人と居宅不動産ホールディングを行うプライベート・エクイティファンドの共同経営に至っています。
私達の投資先は、デトロイト市なので、ここでは、どちらかというと低所得者層、政府補助を受けているテナントさんが、２０２５年１１月段階でどのような状況にあるか、大家さんは、どう対策をするかについてのご提案をしたいと思います。
【この記事の要点】
政府閉鎖が2025年11月に予定される中、政府プログラム受給者向けに賃貸経営をしている大家さんが知っておくべきこと
居宅不動産（レジデンシャル）のポートフォリオに特化したプライベートエクイティファンドの共同経営を担っている中山道子です。もともと、対米不動産の投資家として20年前にこの道に入り、その後、いろいろな経験を経て、ここまで来ました。ブログは2004年ころからやっているので、過去のブログから付き合っていただいている方は、この間の紆余曲折はご承知の通り。
今日のトピックは、リート（REIT）、つまり、不動産投資信託ってどうなの？ということ。
前倒しの私自身の結論は、以下の通り。
REIT（不動産投資信託）は少額・流動性・分散に優れ、配当収入を得やすい器。
一方で、税制上の設計により課税所得の90％を分配するため、内部留保が薄く、成長は外部資金依存になりがち。相場の低迷や金利上昇局面では、配当と価格の両方が揺らぐリスクがある。
です。より細かく見ていきましょう。
アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログ管理人、プライベートエクイティファンドマネージャーの中山道子です。
当ファンドでは、基本、要修理物件を取得する際には、転売目的ではなく、長期保有が前提です。修理をして価値を高め、すぐに含み資産を出す。そこから賃貸に回し、初年度からキャップレート7％といった高利回りを狙うのが鉄板です。
しかし、今年、一つだけ、地元のビジネスパートナーの紹介で共同投資した物件があります。ジョイント・ベンチャー自体が短期収益を目標としていたため、修理後、賃貸ではなく売却することにしました。つまり、**FIX AND FLIP（フィックス＆フリップ）**です。
物件はPINGREE PARKという地区にあります。ここは、GENTRIFICATIONで爆発しているINDIAN VILLAGEの向かいのエリア。いわば、「上昇気運に乗ってエリアが大幅改善したブロックの近く」という波及的なエリアです。
アメリカ不動産投資の中山道子です。８月中に発行したメルマガ設定に問題があり、お届けができていない方が多かったので、こちらで掲載します。メルマガは、通常ブログでは掲載しないので、こうした情報にご関心がある方は、ぜひご登録ください。無料で、第三者広告はありません。私の顧客様の殆どはメルマガ読者で、「中山との付き合いの中で、不動産ミリオネアになった」方が多いです。
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日本と米国の根本的な違い
一時期、日本では新米投資家でも銀行融資でマンション一棟を購入することが一般的でした。最近は融資が厳しくなり、初級者には難しくなっているそうですね。
日本では、仲介業者さんであれば、誰でも、理屈上は、商業案件も、大きい案件も扱えるので、これを「融資だけの問題」と捉える向きもあるかもしれません。
しかし、この日本式の感覚は、米国投資での落とし穴になります。
米国の絶対的ルール：商業案件とレジデンシャル案件は、投資家の経験値に応じて棲み分けしている。
