こちらは、２０２４年８月１３日に決済する物件です。
成長プライベート・エクイティ・ファンドの戦略としては、数を取得することが力となります。そのため、下のような物件概要を投資家様向けに作っていくことが大切になるため、サンプル的に、作ってみました。いかがでしょうか。情報をたくさん載せだすと、時間が掛かる反面、今後の目標は、１００戸単位で行っていくことなので、共同経営者からもらった過去のファンド資料だと、この程度の情報量で良さそうです。
ある投資家様から、ファンドの中の組成については、わかりにくくなるのでは？とご質問がありましたが、たしかに軒数が増えると、わかりにくくはなりますが、一覧履歴はご自身が買われるよりずっと丁寧にデューデリ資料を保存し、「そこまではいいから」レベルのデータポイントを可能な限り、収集することになります。
お恥ずかしながら、私自身、個人投資家として、ここまで、過去に自分の物件につじて、購入時にきちんとしたファイルを作ることができていたことはなく、こういう履歴からしてがポートフォリオの出来不出来を作るのだということを体感で学んでいます。
一つには、個人で乗り出す場合は、データ・ポイントが少ないわけで、例えば、新しく知らないエリアで物件を購入する場合、管理会社の知り合いなどいませんし、その管理会社の成績もわかりません。それに対し、勝手知ったるエリアで、共同経営者が規模の大きな管理会社を長年経営しており、実際の回収の数字も見ての事業展開なので、どんな数字を使ってシミュレーションをするかといった精度は、最初から桁違いなわけです。
いわば、これまでは、遠隔週末投資家的なアプローチしか取れていなかったのが、仕事として取り組むことになり、別のレベルで行動することになったわけです。
戸建て賃貸経営ファンド・ビジネスの世界においても、実は多くのファンドは、それほど目が届かないことも多く、実際、管理会社や仲介会社で一番苦労するのが普通だそう。
しかし、同時に、テクノロジーの進歩で、こうした鳥瞰図的な捕捉がより容易になってきており、そうした手を使わない理由はないそうで、もう一人の共同経営者の一人は、大学で、土木工学と金融工学のダブル・メジャーだったこともあり、こういうデータ収集について語らせると目がキラキラしてきて「楽しいだろ？すごいだろ？」とギークアウトしてくるので、私も嬉しくなってきます。
この物件は、イースト・イングリッシュ・ビレッジという場所で、デトロイト隣のリッチマンが住むグロース・ポイントの北です。デトロイト・エリアにないトレーダー・ジョーズも、この物件の近く、グロース・ポイントには、小さな店舗があります。
資料をご覧いただけるとわかるように、この物件は、キャッシュ・オン・キャッシュのリターンは、それほど高くありません。それに対し、物件購入後、修理をすることで、エクイティは、５０％増しになるため、５年計画としては、
□ 収入は大体年率６％なので、毎年の配当をカバーできる
□ エントリー時のエクイティが、５万ドル、物件価格に対し、５０％
□ 年率値上がりが５％前後目標で、６年目の頭にはエクイティは７５％
となり、マイナス・キャッシュフローにならずに毎年１５％のエクイティ増期待できる物件となるわけです。
バグリー・エリア内の大型物件と似て、成長戦略なのですが、あちらは、マイナス・キャッシュフローになってしまう物件。金額が大きいので、そこはナイスですが、他の物件のキャッシュフローで年次の損失をカバーしていく必要があります。こちらは、細かい分、マイナス・キャッシュフローにならないので、このタイプがファンド内で大多数であれば、安心できるという案件です。
いずれも、毎月の家賃回収率９５％以上の実績を誇る共同経営者の経営する管理会社の力なくしては成立しません。
ファンドの目標は、投資家様への配当分配を大体４％、５年後のエグジット見込みで、年率換算１０％の配当分配。
ただ、各種経費のほか、私達も手数料を計上していかなければいけないので、その部分をどう捻出するかというと、そこは、また次回！