対米不動産投資で資産倍増中ブログオーナーの中山道子です。
２０年以上前に対米不動産投資に着手し、現在の肩書は、「不動産ファンドマネージャー」へと移行しました。これまでは、融資専門でやっていましたが、今年から、物件取得等、他の手段を取ることができる総合ファンド設立へと舵を切りました。
それに伴い、高キャッシュフロー物件取得も進めています。実は、ここしばらく、デトロイトで賃貸をしていないため、管理会社の担当者様にお願いをし、デトロイトのようなエリアでは重要な行政の家賃補助制度（セクション８と一般には呼ばれます）についての最新状況のレクチャーをしてもらいました。
最近、会話をストーキングしてくれるAIアプリ、OTTERというアプリを使っています。
日本語では使えませんが、日本語でもそういうアプリはすでにあるのでしょうね。
OTTER は、ZOOMなどの会議の録音、書き起こしとサマリーを自動的に作ってくれます。ただ、サマリーは「誰々がこういった事に対し、誰々が答えた」といった微妙なもの。
そこで、OTTER 内にあるAI CHATを使い、「書き起こしに基づいて、デトロイト市のセクション８の最新状況を要領よくまとめてください」とお願いしてみました。
下に上手なサマリーができましたので、不動産投資に関する情報提供半分、現在、AIがどれだけすごいのかをお見せする目的半分で、回答をお見せします。
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Here’s a summary of Section 8 rental management in Detroit based on your conversation:
Payment Structure:
– Section 8 pays their portion, and tenants pay the remainder.
– Separate ledgers are maintained for tenant and Section 8 payments.
Tenant Compliance:
– Tenants must remain in good standing and pay their portion to keep their voucher.
– Non-payment leads to alerting the caseworker and potential eviction.
Utilities:
– Tenants are responsible for their own utilities in single-family homes.
– In Detroit, unpaid utility balances stay with the tenant, not the property owner.
Rent Determination:
– Based on area comps, but managers often request higher amounts to negotiate.
– Annual rent increases are common and can be substantial.
Tenant Stability:
– Section 8 tenants tend to have lower default rates.
– They often stay longer due to the hassle of moving and re-inspection.
Inspections:
– Annual inspections are required by Section 8.
– Additional inspections can be done upon owner request at no extra charge.
– Costs for repairs after inspections vary, typically $1,000-$2,000 for minor issues.
Lead Clearance:
– Some housing agencies require lead clearance reports.
– The management company has certified staff to handle this in-house.
Neighborhood Considerations:
– Tenants are generally aware of neighborhood conditions before moving in.
– Section 8 may pay more for single-family homes than for apartments.
Overall, Section 8 rentals in Detroit offer stable income but require careful management of inspections, maintenance, and compliance with housing authority regulations.
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しつこいですが、録音、書き起こし、サマリーに加えて、このレポートを書いてくれました。これで、年間８８ドルはすごい！
日本語の概要は、グーグル翻訳だと、下のような感じでしょうか。
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会話に基づいて、デトロイトのセクション 8 賃貸管理の概要を以下に示します。
支払い構造:
– セクション 8 が自分の分を支払い、テナントが残りを支払います。
– テナントとセクション 8 の支払いについて、別々の台帳が維持されます。
テナントのコンプライアンス:
– テナントは、バウチャーを維持するために、良好な状態を維持し、自分の分を支払う必要があります。
– 支払いがない場合、ケースワーカーに警告され、立ち退きを命じられる可能性があります。
ユーティリティ:
– 一戸建て住宅では、テナントが自分のユーティリティに責任を負います。
– デトロイトでは、未払いのユーティリティ残高は、不動産所有者ではなくテナントが負担します。
家賃の決定:
– 地域の競合物件に基づきますが、管理者は交渉のためにより高い金額を要求することがよくあります。
– 毎年の家賃の値上げは一般的で、かなりの額になることがあります。
テナントの安定性:
– セクション 8 テナントは、債務不履行率が低い傾向があります。
– 引っ越しや再検査の手間がかかるため、入居期間が長くなることがよくあります。
検査:
– セクション 8 では、毎年の検査が義務付けられています。
– 所有者の要請があれば、追加料金なしで追加の検査を行うことができます。
– 検査後の修理費用はさまざまですが、軽微な問題の場合は通常 1,000 ～ 2,000 ドルです。
鉛除去:
– 一部の住宅代理店では、鉛除去レポートが必要です。
– 管理会社には、社内でこの処理を行う認定スタッフがいます。
近隣地域の考慮事項:
– 入居者は、入居前に近隣地域の状況を把握しているのが一般的です。
– セクション 8 では、一戸建て住宅の方がアパートよりも高額になる場合があります。
全体として、デトロイトのセクション 8 賃貸は安定した収入をもたらしますが、検査、メンテナンス、住宅当局の規制への準拠を慎重に管理する必要があります。
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多少わかりにくく、「私だったらここを直す」といったところはありますが、あえてそのまま乗せてみました。意味は大体取れるかと思います。
私自身いつもノートを取る習慣だけはあるのですが、面倒なのでこんな丁寧な書き起こしは滅多にやりません。セクション８の最新状況についてですが、感想として、びっくりしたのは、ミシガンでの行政給付のシステムが進化していたこと。
私が知っていた時代は、デトロイトの行政補助では、
□テナントが自己負担分を支払わなくても行政は対応してくれず、当方がロスを被った
□テナントが水道料金と電気代を払わなければ、当方がロスを被った
ため、経営はなかなか安定しないイメージが有りました。
今でも概要を覚えているケースですが、１０００ドル以上のFOOD STAMPS（Supplemental Nutrition Assistance Program の旧称）とセクション８ VOUCHERを持っていて、行政からの所得が合計２０００ドル以上あったテナントさんが、それでも現金がなくて、水道代を滞納してしまい、水道がストップ。当方は、挙げ句に、そのテナントさんをキープするため、別の家を提供し、引っ越ししていただいたケースが有りました。
前からシカゴのように、こういうところを管理する行政機関がしっかりしている州も他にあることは知っていましたが、なにせアメリカは連邦制なので、セクション８という国＝連邦の制度が州ごとにどう実施されるかは、その州の状況によるのです。
それが、今のデトロイトでは、そうしたアンフェアなアバウトなシステム（何でも大家のせいにする）が解消されたということで、やはり、「そんなシステムでは誰も貸したくないよ」という声が届いたということなのでしょうね。
私もこの道２０年などと言っても、最新情報をアップデートできずにいることがままあるのだということを痛烈に感じさせられました。AI 関連商品オッターが私が去年利用し始めたときから比べて大いに進歩しているのに見習い、私もここ数年は、総合投資ファンド運営に伴う知識の上書きや新規データ採取がんばらないと、それこそ、AI に仕事を任せて喜んでいる今の状況ではなく（ブログポストのこの画像もチャットGPTに作ってもらいました）、AI に、自分の仕事を取られてしまいますね。