「アメリカ不動産投資で資産倍増中！」ブログの中山道子です。
２０１８年９月、メルマガ購読者様向け特典として、無料電話会議のオファーを行い、合計６名の方とお話をさせていただきました。頻繁に行うオファーではありませんが、今後、ご希望の方は、メルマガのご購読をお忘れなく。
こちらに、一部の方のご相談内容を、簡単にご紹介させていただきます。
有料のカウンセリングについては、そもそも内容をぼかしてでも取り上げることは絶対していませんが、無料相談については、サイト上のお断りにもございますように、匿名で、シェアすることに意味があると私が判断する場合、そのようにさせていただいております。
また、私の営業（私が自分の案件投資のご説明をさせていただく場合。無料で随時承っています）ではなく、不動産投資経験豊富な第三者的な立場からのアドバイスをご希望の場合、
＞ 有料カウンセリング
＞ ２０１８年１１月１０日のセミナーか昼食会へのご参加をご案内させてください。
以下、このようなやり取りがありました。
《既存顧客Ｍ様》
減価償却目的で、米国に投資物件をお持ち。
リタイヤのため、私の案件にも今年着手された他、日本でも、いろいろな投資をされている準備周到な投資家様です。
金融関係の方で、株の怖さを知り、不動産に行かれる方も、わたしの顧客様にはよくおいでなパターン。
今回の電話会議では、賃貸物件の売却計画に関連し、現在の不動産市場展望のお話などをさせていただきました。
《Ｏ様》
フィックスアップ案件に投資をされているということで、お話を伺いましたが、どうやら担保条件が悪い上、貸した相手が、物件の売却に手こずっているということでした。
具体的なリスクが法的に、また、実態としてどうなっているかについて、理解せず、エントリーされていたようだったので、注意点をご説明させていただきました。
投資案件にすでに着手されている方で、「大丈夫ですよ」とか、アバウトな説明で開始されているケースがよくありますが、実際に何が起こっているのかがきちんと説明されると、怖くなられるというケース。
不動産の短期融資は、最後には「法的に回収する」落とし前がつけられるかどうかが、キモで、だからこそ、高金利なのですから、担保を執行する覚悟、手段がないなら、やめておくべきです。
私にお任せいただくケースの場合は、そうした場合は、私が中継し、借り手に対する取り立てを行うわけですが、このケースは、素人の方が、直接、融資希望者にお金を貸してしまったケース。
その借り手側の事情で債権が焦げ付いた場合には、適切な交渉や取り立てを頼める信頼できる第三者が不在であるということになります。
投資物件が売れて、無事、任意の償還（可能なら満額）が行われることをお祈りしております。
《Ｋ様》
日本在住の高額所得者様として、減価償却目的の投資を熱心に行われており、その他に、LLCを使ったスキームについてもご関心がお有りでした。
日本在住者様が行う加速的減価償却狙いの物件の不動産投資を行う場合、気をつけるべき点がいくつもあり、こうした問題をクリアされ、着実に経営されている方も存じ上げていますが、私自身は、一般論としては、これは、リスキーな投資と見ています。
その理由は、
＞ 土地比率が低いエリアで
＞ 古い木造物件を選び
＞ ５年後など特定の希望時期に為替、売却金額や市場環境が良好であることを期待する
＞ それを何回もリピートしていく（毎年買い足し、５年毎に買い替え）
という相当なハードルを超えることを必要としているから。
例えば、土地比率が低いということは、エリアがどちらかと言うと普通以下ということです。あまりに減価償却スキームでの節税額にこだわりすぎると、「駄目なエリア」の「ボロ屋」を買い、「平均以下の相手」に貸す戦略に終わりかねません。
良いエリアで買っても、ローンを引けば、マイナスキャッシュフローになり、逆に、高所得の仕事が辞められなくなります。冒頭のＭ様は、出来るだけ早くリタイヤすることが目標なため、私との過去の会話もあり、そうした矛盾に気が付き、退職の時期を決め、追加購入は、控えられる方向に転換されたという経緯があります。
Ｋ様の場合、修繕費が多いとおっしゃっていました。古い木造なのですから当然です。私の経験では、高額所得者様は、皆さん、ご多忙。管理会社との丁寧なやり取りが得意でない方の場合は、その観点からも、無理をされないべきだと思います。
その他、相続のことをお考えでしたが、日本人が、米国内に蓄積した資産を、効率的に日本人に相続させるためには、相当な事前準備（複雑なスキーム、高額な弁護士費用）が必要であるということを指摘し、「それを聞けただけでも、大きなメリットでした」とのお褒めの言葉を頂戴し、終わらせていただきました。
《Ｍ２様》
日本国内で手広く投資され、大きな成功を収められておいでですが、将来のことを見据え、米国不動産投資に進出するとしたら、どのようなアングルがあるのか、といった観点から、私との会話を希望してくださいました。
ちょうど、ご丁寧な御礼のメールを頂戴したので、差し障りのない冒頭部分をそのまま、ご紹介させていただきます。
9月25日(火) 7:04 (1 日前)
To 自分
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中山様昨日は貴重なお時間いただき、大変ありがとうございました！！！
私にとって大変有意義でした。やはりその分野でプロフェッショナルなかたのお話を聞くのは学びが非常に大きいですね。
アメリカ不動産については
大きな話ではポートフォリオに入れるべき
私個人が今から行うかは話は別で、要考慮、考察。参入するなら覚悟必要
参入するのなら、自分が一見、部外者であることを理解したうえで、マネージできるものを選択
私が行ってきた日本の不動産のルールとは全く別物であることを理解する
（とにかく安く買って、有利なローン引いて、地域最安の家賃設定をして安定運用 人口の減る地方物件も保有しており、客層は当然、必ずしも良くない）という感じでとらえております。
中山様の考察は理にかなっていて、投資をする際、大やられしないための共通項を多く含んでいて大変参考になりました。
最後の5億円程度の東海岸収益物件のお話は感覚的にごもっともだと思います。
まずはそれぐらいの物件を真剣に投資検討できるステージに今から3年以内ぐらいでなるつもりで頑張ります。（笑）
コマーシャルローンで半分お金借りれれば、諸費用込みで現金3億円ぐらい用意できれば挑戦権出てくるということですな、、
今後とも何卒よろしくお願い申し上げます！
Ｍ２様に、「進出される場合はご覚悟が必要かもしれません」とお話したのは、すでに成功を手中にされており、年齢的に、別段、無理をして海外進出をされなくても、問題がないお立場においでだったからです。
日本国内での低所得者層向け事業展開を、そのまま米国で行うことには、ずっと大きなリスクがあるため、私は、お勧めしない、ということも強調したため、上のメールを頂戴しました。
また、私自身、２０１８年現在、購入コンサルはそれほどやっていませんが、もし不況になるなら、前回の不況時同様、自分がいいと思う物件の購入サポートをより本格的に開始するのではないかと思います。その際には、Ｍ２様にご案内したように、特に、ユニット数が大きいアパート物件を行きたいですね。
賃貸経営にしかご関心がない方も、今後、またブログやメルマガで、よろしければ、私のご案内を見ていただければと存じます。
《Ｉ様》
米国在住者ならではのご相談。
これまで、サラリーマンだったのが、業界は同じで、過去の蓄積を前提にコンサルタントとして独立されるということで、私自身がアーリーリタイアしているということもあり、将来のリタイアプランも合わせ、お話を希望していただきました。
私の投資案件についてのご説明をさせていただく時間を頂戴した他、これまでは、会社に確定申告してもらっていたということだったので、私の会計士をご紹介し、また、リタイヤ展望について、いくつかのヒントをご案内させていただきました。
米国居住の自営の方は、SEP アカウントをご検討されることが重要だと思います。
Ｉ様からも、簡単なお礼のメールを頂戴しました。
本日は、事業の詳細を教えて頂きありがとうございます。
本日して頂いたお話を参考に、
定年後のイメージを再度練り直します。
また、早速のCPAのご紹介。助かります。
実際の投資の方に関しましては、年が明けて、
会社の設立など方向性を明確にした上で、早めに改めて連絡させて頂きます。前向きに考えておりますので、その際は、是非よろしくお願いします。
以上、数人の方との無料電話会議の状況をかいつまんでご紹介させていただきました。私としては、無料といった枠を超えて、全力投球させていただいたつもりです。（ただ、有料会議の場合は、事前の準備や事後のフォローリサーチ、資料があれば、そのご確認などを、ある程度前提に、ご提供させていただいております。）
世界のどこの相手であろうと、コストを気にせずお話ができるインターネット時代にバンザイですね。
今後もブログ読者様のお役に立てることができるようにやっていきます。