アメリカ不動産投資で資産を形成したブロガーの中山道子です。
投資当初は苦戦をしましたが、知識を身に着け、効率的にネットワークを広げるという複合的な手法で、不動産ミリオネアとなることができました。
手法としては、一般に言われる「パッシブ投資」です。つまり、実際に自分で現地でやらなければいけないタイプの不動産業ではありません。そのため、再現性が高く、その手法を使った投資案件を、希望者様にご紹介し、現在に至っています。
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このブログでは、無料で私の投資家としての日々のあり方や考えたことをご紹介しています。
私の強みは、「自分がやって成功していること」のみをご紹介していること。
単なる仲介さんで、自分自身は、不動産投資なんかしていない、資産運用なんか程遠い、そういう営業さんとは違います。もう一つ、私は、ご紹介する案件に、自分自身、自己資産を、実際に、投資しています。なので、利益率が高い末端商品を売っているが、自分自身はそんなのやらない、そういう二枚舌タイプの業者とも異なります。
プライバシーがあるので、実名だしなどはお願いしていませんが、お客様の声は、下からもご覧ください。こじんまりとやっています。その理由は、「良質な案件をゲットすること自体のほうが難しいため、広告や営業マンを使って、顧客ベースを大きく拡大することは、逆に難しい」からです。
さて、今日のトピックは、ナシングダウン。
聞いたことがない方もいるかも知れませんが、米国では、１９８０年代から、流行った言葉で、流行らせたのは、そういう名前の本を出された方がいるからです。日本でも、当時、翻訳が出ました。
著者は、ロバート・アレン氏。数年前に、「日本人向け」と銘打った投資入門本も出ているようですね。
日本で伝わっていないかもしれないのは、アレン氏が、ナシングダウンをやった結果、負債をおいすぎ、不動産投資に失敗して破産していること。
やり方は、こうです。
市場価格より多少高めの金額で、誰でもいいから不動産を持っている人から、物件を買う約束をします。みそは、「頭金は１ドルね。」とか、5,000ドル、とかめちゃくちゃ少額の支出しかしないこと。例えば、20万ドルの物件を買うとき、20万5,000ドルで買うオファーをし、1ドルしか手付を打たない。
1ドルだけ払うのは、金銭の交換がないと、契約書が成立しないからです。
それで、そこからどうするかというと、名義は自分のものですが、売り手さんに、20万4,999ドルの借金をしたまま、物件の名義を譲り受けるわけです。
例えば１年間の間は、金利のみを払い、１年後に、銀行融資を正式に取り付ける目標で、満額返済を約束するのです。
そこから、物件を賃貸に出し、賃料を右から左に返済に当て、１年後、物件が値上がりすることを期待します。ホットな市場なら、物件は、２２万ドルになっているので、そこで、１００％融資を取れば、ゆるい銀行融資を使うことで、無事、物件がナシングダウンで変えたというわけです。
驚くべきことに、アレン氏のこの本をもとにしたキャンペーンに乗っかって、全米に、ナシングダウンクラブがたくさんできます。そして、みんなが、こういう投資に熱中したわけです。
今から思うと、笑っちゃいますよね。
どうなるかというと、、、
アレン氏自身、こういうナシングダウン形式で物件をたくさん買うというパフォーマンスを行い、その後、それらの賃貸経営やオーナーへの返済がままならなくなり、同時に、IRSへの税金踏み倒しを指摘され、倒産をしたのです。下の記事では、同時に、彼が、このナシングダウンを実現するに当たり、いろいろな虚偽を働いたことも指摘されています。
John T. Reed’s views of various real-estate-investment gurus Part 1
このように、手法自体は、意味があり、「可能」なのですが、不動産が年々値上がりするような市場なんてそうそうはありません。やりたきゃどうぞだけど、やってどうするの？
それが、アレン氏のナシング・ダウンでした。
その後、彼は、「不動産投資グルー」の看板は下ろし、単なるインフォプレナー（情報商材やさん）になり、第二の成功をつかんでいます。
２０００年代に出した、MULTIPLE STREAMS OF INCOME という本は、「複数の所得源を作りなさい」という、それ自体、「確かに！」という良い内容もあり、これもベストセラーになったのはさすがです。
しかし、内容は、情報商法やマルチ商法（彼の場合は USANA）を柱にするなど、いぜん好き嫌いがあると感じます。
転んでもただでは起きない、そういう観点からは、一自営業者として、すごく感心しますが、反面では、自分が倒産した理由などは正直に話すこともなく、自省があまりないので、学ぶべきことは、、、「ビジネスは、あくまで厚顔たれ」くらいでしょうか。
この歴史を知らなかった方は、世の中の成功談って、半分、こんなレベルなんだということを頭の隅に置かれておいてください。
ちなみに私ですが、この時期、アレン氏のセールストークにまんまとハマり、「そうなんか！」と思って、他の多くの人たち同様、彼の高額セミナーに出たり、ナシングダウンで案件を買ってみたりして、見事に大失敗しましたYO ！（破産とかはないですー）
実は、「成功するナシング・ダウン」「本当に意味のある資産形成が可能なナシング・ダウン」も、不可能ではありません。
この記事は、前編後編の前編。
後編では、本当のプロが叩き出すスカッとしたホームラン、プロが手掛けるナシングダウンてえのは、こうやるんだぜ！ というお話を、してみようと思います。この前、私自身が投資家さまへの投資参加ご案内と言うかたちで、関わった案件です。