下は、ファンドのニュースレターの非公式日本語概要訳となります。具体的詳細を含む原文は、こちらから、御覧ください。メルマガ購読者様で、8月23日土曜日のEST 9AMセミナー部分に参加希望の方は、ご連絡ください。
MTMA ファンド 四半期投資家レター非公式翻訳
2025年第2四半期アップデート
日付: 2025年7月15日
投資家の皆様へ
皆様健やかに夏をお過ごしのこととお慶び申し上げます。この四半期の好業績をご報告できることを嬉しく思います。以下、項目リストとなります。
- 累計調達額1,000万ドル超を達成
- 8ヶ月で118戸の管理物件を獲得
- SFR（戸建て）投資で9.03％の現金収益率を記録
- 29戸の不良債権ポートフォリオへの機会的投資
- マルチファミリー成功事例 – 2726番地と3475番地Ewaldのリファイナンス準備完了
- 担保付融資による高利回り収入の実現
- 今後の見通し：デトロイトの復活は力強い
- 運営目標
- 投資家の日開催のお知らせ
- 特別謝辞
累計調達額1,000万ドル超を達成
2025年6月30日現在、従来のブローカー・ディーラー販売網に依存することなく、1,038.5万ドルのご投資を確保いたしました。これにより、第三者に仲介手数料を支払うことなく、より多くの資本金を投資家のために運用することができています。このようなスタートアップが成立したのも、初期からご支援いただいた投資家の皆様のおかげと、感謝申し上げます。
次回の運用資産総額（AUM）切り上げ、購入UNIT資産評価の更新まで、リミテッドパートナーの皆様は、引き続き当初の参入価格でファンド参加権をご購入いただけます。
8ヶ月で118戸の管理物件
2025年6月30日現在、ファンドはポートフォリオ全体で計89戸の住宅物件を取得・管理しています。29戸のポートフォリオを近日中に購入する契約を締結しており、管理住宅戸数は合計118戸となります。
SFR（戸建て）投資で9.03％の現金収益率を記録
初期「トライアル・ポートフォリオ（seed portfolio）」であるMTMA 1 LLC（2024年8月取得の9戸のSFR（戸建て））は、すべての主要指標で引受時予想（underwriting）を上回る業績を達成しています。2025年2月以降100％の入居率を維持し、平均現金収益率9.03％を実現、保守的なARV基準上、33％のエクイティ増を生み出していまると経営陣は考えております。
ポートフォリオ内の他のSFRも順次同様の方向性を示しはじめており、安定化すれば、安定したパフォーマンスを期待できるものと考えております。
不良債権29戸ポートフォリオへの戦略的投資
破産宣告をすることになる売主から、29戸のSFR（戸建て）ポートフォリオを1戸当たり平均59,000ドルで購入する当方にとって大変有利な契約を締結することができました。格安価格で、即座にキャッシュフローが入ってくる他、現在のポートフォリオに対し、地理的分散が可能になります。
マルチファミリー成功事例 – 2726番地と3475番地Ewaldのリファイナンス準備へ
アパート保有物件も大きな進展を見せています。
2024年8月に、JV（ジョイントベンチャー、第三者との50／50パートナーシップ）で取得した2726 Ewald Circle（6戸）と3475 Ewald Circle（8戸）は、現在平均月額賃料882.50ドルで100％満室となっています。
Ewald Circleの物件は、地下室付きの広々としたタウンハウス式2ベッドルームで、賃料は850ドルから950ドルです。
550,567ドルの資本を投下し、不動産業者はこれら2棟の市場価値をその2倍以上と評価しています。JVパートナーの意向で、初期投資のキャッシュアウト・リファイナンス申請を開始しましたが、金利が高止まりしているため、初期費用回収を目標とし、また、リファイナンス時の銀行の鑑定が入ることで、当方のUNDERWRITING、物件評価アプローチを検証することも可能になります。銀行が嫌うリスクが存在する市場とも判断されているデトロイトの市場環境を考慮すると、1年以内の完全キャッシュアウト・リファイナンスが実現すれば、重要な布石と判断できるでしょう。
12戸の16701 Greenfieldと14戸の16721 Greenfieldは、2024年10月に1戸当たり22,000ドルという、Ewaldより更に低い価格で取得しています。これは、入居率の低い冬場市場でのディスカウント価値を狙ったプレイでした。地元パートナーであるOwn It Detroit — Mutual Property Management 管理会社はこうした立て直し経験豊富。両棟とも今後12ヶ月以内に安定経営に到達することを期待しています。
最後に、年末取得の1000 Mertonは、デトロイト・ゴルフクラブに通じるパーマーパークの入口にある20戸の建物で、大規模修理は、基本、不要な物件です。
しかし、現在、テナントを手広く募る前の段階で、HVAC、照明、給湯システムなどのエネルギー設備を急ピッチで進めており、DTEエネルギー・マルチファミリー・プログラムから相当な補助金（rebate）を受け取ることを期待しています。これにより、運営コスト体制を改善し、より高レベルな賃借人層への訴求展開が可能となり、今後数年間の物件価値向上にも資するものと判断しております。
担保付融資による高利回り収入の実現
多くの住宅プライベートエクイティファンドはアパート物件や、プライベート融資機会を引受ける能力を持ちません。当社は担保融資案件とプライベート融資戦略の両方において戦略的に資本運用をすることが強みです。
スタートアップ段階のプライベートエクイティファンドは通常、収入が少ないため、新規資本調達により、既存の投資家への配当分配を行うことが慣例です。しかし、長期的なエクイティ成長戦略と併せて、高利回りでリスク調整を行った融資投資をかけ合わせることで、MTMA LPは、高金利利息返済からの現金分配を配当や金利へと手当する能力を有しています。これにより、新規投資家資本を、新物件取得のために効率的に利用することができます。
LPとしては、最大の成長を狙い、節税対策を最大化するためには、クラスAメンバーシップを、推奨していますが。MTMA LPでは、個々のご要望とライフステージに合わせた柔軟なフレームワークを提供する能力を有しています。
今後の見通し：デトロイトの復活は力強い
当社の手法は、不動産を自社で修理し、エクイティを得るアプローチ。したたかともいえるデトロイトの不動産市場で、効果を証明し続けています。
2025年の市長施政方針演説でも言及されているように、市場の長期成長ポテンシャルは、引き続き、明るいと判断しております。
ちなみに、デトロイトで特に注目すべき最近のプロジェクトには、チャンドラーパーク近くで2022年に開始され、約6,500の雇用をもたらしたステランティス・ジープ組立工場があります。
もう一つ、現在進行中の一大プロジェクトが、ゴーディ・ハウ国際橋です。デトロイトと、隣国カナダのウィンザー市との間の貿易額は、米国・カナダ交易総額の4分の1を占めています。これを支えるのが、老朽化したアンバサダー橋と、地下トンネルであるところ、新しい橋の建設により、両国の貿易円滑化に更に資することが期待されております。
また、ご承知のように、デトロイト市では、DUGGAN現市政下、犯罪率も激減しております。
最後に、デトロイトの過去10年間におけるケース・シラー指数を振り返ると、その年率6.99％の価格上昇は、全米平均の6.58％を上回っていることがわかります。同期間中、サンフランシスコやニューヨークなどの一級市場は、それぞれ年率5.6％と6.52％の成長にとどまっていました。この事実は、しばしば過小評価されがちな中西部市場の持続的な魅力というものを裏付けています。
私どもも、デトロイトにおける地域復興を支援しながら、皆様ステークホルダーに、堅調なリターンをご提供する現戦略に引き続きコミットしていく所存です。
運営目標
直近のステップとしては、透明性があり、一貫した投資家へのリアルタイム報告を確保するため、管理会社の経営データをクラウドアプリケーションに統合する作業に焦点を当てています。
また、IRを加速させるため、Balanced Asset Solutionsのコンサルを受けることとなりました。BASは当社クラウドプラットフォームであるAppFolio Investment Managerの公式ソリューションパートナーです。
投資家セミナー開催のお知らせ（2025年8月23日（土））
第1回年次投資家セミナーを開催いたします。過去12ヶ月の成果概要をご発表し、約1時間のグループでのフィールドツアーも実施予定です（交通手段は当社チームで手配いたします）。
Todd Silverが現地参加、Michiko NakayamaがZoomでライブ参加予定であることをお知らせいたします。
交通手段の手配が必要なため、実際に現地ご参加を検討されている投資家様は、お早めにご出席確認のご連絡をお願いいたします。ZOOM参加者様は、この限りではありません。
特別謝辞
最後に、簿記、LLC管理事項、税務申告における専門的サポートをいただいているIntegral Accountants & Consultantsの皆様に感謝申し上げます。
敬具
Mousa Ahmad、Todd Silver、Michiko Nakayama
マネージング・パートナー、Mutual Trust Management Advisors, LP