アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログの中山道子です。
この記事の概要【米国籍でない方向けの記事です】
海外ローンを組む場合は、日本なら強制加入の生命保険や団体信用保険が要求されません。また、米国では、ローンを組むのに、年齢制限はありません。このため、ある程度の年齢以上の外国人が、米国で不動産ローンを組む場合、長期保有を考えるなら、別途、相続対策を検討する必要が生じうることをお忘れにならないで。
今週、たまたま、アメリカに物件を購入後、リファイナンスで外国人向けのローンを取ったという方とお話をさせていただく機会がありました。
米国籍の無い方の場合、購入時のローンを組むことは困難で、ハワイやロス近郊のように、一部の米国銀行が、日本人の審査をしてくれる特別な地域でのみ可能。
それに対し、物件をキャッシュで購入後、賃貸経営が順調に進行している状況で、リファイナンスという手法により、米国の銀行から融資を取ることは、より多くのエリアで可能になっているようです。
もちろん、日本で融資を借り起こすのに比べ、金利は割高。今、米国は、歴史的低金利ですが、それでも、年率４％くらいは金利を払うことになるかと思います。
この投稿は、融資を組む方法等についてというよりは、生命保険について。
日本では、銀行ローンを組んで不動産を買う場合、生命保険への加入が必要です。そのため、不吉な話ではありますが、例えば、自宅ローンを組んでのち、稼ぎ頭が死亡した場合は、残された家族は、居宅を売りに出す等しなくても、生命保険が降りて、銀行融資の満額返済が、自動的にできることになります。
それに対し、海外不動産をローンを組んで購入している場合、生命保険へのセット加入は、要求されません。ということは、長期に保有をする場合、万が一のことがあると、借り手の死亡時には、相続問題と同時に、銀行とのやり取りが必要になることになります。
私は、経験がないのですが、多分、借り手の死亡時に、一括返済の準備ができない場合は、ローンを返済するために、相続人が、銀行と相談をしながら、銀行と共同で、ローンがついたまま、物件を売却することになるのではないかと想像します。相続のプロセスを同時進行させるので、大変な手間になるのではないでしょうか。
そもそも、外国人の米国不動産の相続は、相続税が高いので、全く勧められません。
まず、米国では、外国人の相続は、実に、２０２０年の現在、たかだか６万ドルの資産から、高額の相続税がかかります。これは、株式についても同様です。
そこで、物件の保有形式について、信託の設定を提案されるケースもあるでしょう。税理士さんや業者さんと相談をし、適切な段取りができるなら、いいのでしょうが、それでも、信託は単なる「問題の持ち越し」ですから、残される側には、結局、次の、または、最後の落とし前をつける責任が転嫁されることになります。また、健康な方が、当面、賃貸不動産に着手される場合に、購入時に信託を設定するのも、行き過ぎな気がします。たいていは、１０年以内に売却する結果に終わる確率が高いでしょうから、自分の経験値を上げるのにも、そこらへんを見極めるのにも時間を掛けましょう。
家族が英語が不得意なら、ペーパーワークが苦手なら、、、遺族が、そもそも、日本以外での賃貸不動産経営なんかやりたくないのだとしたら、どうでしょうか。被相続人の空回りになってはいけませんね。
ありがちなのが、一方の配偶者が、投資に熱心で金融リテラシーも高いが、もう一方は英語も数字もパソコンも苦手で、資産管理にはタッチしていないような場合。お子さんが頼りになるならともかく、残された配偶者に、自分と同じポートフォリオ・マネージメントができるという想定で行動するのは、酷というものでしょう。
例外は、資産が余っていて、色々投資しても、それでもまだお金をどこかに置くことが必要、そんな本当のお金持ちの場合かと思います。こういうケースは、仕方ないと思いますし、一流のアドバイザー（例えば国際的な会計事務所）に払うお金も十二分におありでしょう。
この記事のまとめ
海外資産を相続させる場合は、ドル建て、または現地通貨建ての生命保険とセットで考えることも検討しましょう。生命保険が降りたら、それで、海外の相続税を払うわけです。ローンを組む場合は、プラスオンで、生命保険の額を増やす必要も生じます。
このように、高齢者の長期的な海外不動産保有の投資コストというのは、思うより大きいものになりえます。
「小金持ちレベル」では、面倒のほうが大きい可能性があるので、私は、高齢者の不動産保有、ましてや、ローンは、「できるから」といって、やるべきとは思いません。
私がやっている短期投資は、普通の賃貸の倍のリターンがあり、１，２年単位で集結し、しかも、アメリカでの相続対策を回避できます。資産運用に悩まれている方は、お問い合わせください。
類似記事として、こちらもよろしければどうぞ。年齢別死亡率の統計も紹介しました。
参考までに、「高齢者が海外不動産投資をする傾向に対し、警鐘を鳴らすビデオも作成しましたので、合わせてご参照下さい。