アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログの中山道子です。国際税務事務所ご経営の千田昌明先生に、速報を教えていただきました。
この記事の概要
外で、古めの物件を購入し、日本の減価償却法を使って「加速的に減価償却する」ことができるという裏技が、今後、、封じられることになりそうです。
日経新聞速報より
海外住宅投資の節税認めず 政府・与党、富裕層課税強化へ
同記事からの抜粋：
政府・与党は海外の不動産への投資を通じた節税をできないようにする方針だ。今は高額な海外物件への投資で出る赤字と国内の所得を合算して税負担を減らせるが、この合算を認めないこととする。海外の不動産への投資は富裕層に多い節税策で、ほかの納税者との間で公平でない仕組みと判断した。
この投資スタイルは、確かに富裕層に人気があり、所得が高く、納税負担感を感じられている方々のお気持ちは私にも理解できます。節税対策を考えついても、すぐ、封じられてしまう。。。
詳細はこの記事では報道されていませんが、過去の税改正例からすると、
「過去に物件を買った人については、既存メリットを享受し続ける形で計らう」
形で処理する可能性もある、と聞いています。
なので、主たる対象は、２０２０年以降に所得税法が見直しされたのちに、海外の古い物件を買われる場合以降、なのではないでしょうか。ここら辺、この戦略で投資中の方は、確認が必要ですね。
他方では、私は、身近に、
「こういう投資に手を出してしまい、想定外の頭痛の種を作り出してしまう方々」
の話も時々聞きます。
考えてみてください。日本の節税対策を前提にする方々が希望する物件は、下のようなものです。
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日本の税法に基づき加速減価償却を取りたい人が買いたがる海外物件
◆ 古い物件、特に木造がいい。木造で２２年以上超過しているもの
◆ 土地比率が低いこと。地価が高い都市でないほうがいい
◆ 可能ならローン取得で、額面投資額を増やす
◆ ６年後に売る
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これって、つまり、
１）わざとボロい木造老朽物件を、
２）土地の価格が安い、つまり、それほどロケーションが良くないところで購入し、
３）うまくいけばレバレッジをかけてリスク借金を背負い込み
４）現地の相場や経済に関係なく、売却予定が決まっている究極の「自分勝手戦略」
なのです。
賃貸するなら、テナントさんに喜んでもらえて、管理会社さんにも手間がかからないのは、ロケーションがいいエリア、リフォームされた、あるいは築浅な空間です。売るとき手離れがいいのは、さらに、ロケーションがいい場合でしょう。
それが、節税対策だけを前提に行動をしてしまうと、下手をすると、すべて大家の節税対策優先のために、あらゆるいらないリスクを負うことになりかねないのです。
今後、このＴＡＸ ＬＯＯＰＨＯＬＥ（節税のニッチな穴）がふさがれることで、不適切な物件を買ってしまうケースが意味をなさなくなるわけで、それは、この改正案の予期しない？プラス効果かと思います。
この記事のまとめ
資産層の究極の節税対策である「海外で古めの物件を購入し、多めに減価償却を計上し、日本での所得税を減額する」テクが、２０２０年の所得税改正で、今後、不可能になるようです。
一般論として、不動産経営は、節税だけの観点から行うと、思わぬリスクを背負い込みかねませんので、本業が忙しい方は特にご注意。
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