アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログの中山道子です。
２０２１年現在、政府の景気振興策も減っていくので、米国不動産も、今は、高値で、買い時とは言えないと感じています。経験が有る方の場合、エリアによっては、儲かる方法はあるでしょうが、ビギナーにとっては難しい市場です。
ビギナーに優しい市場というのはどういう市場でしょうか？ 過去のコンサル例から、ご紹介します。シカゴでお勧めした物件が、６年間で４倍になったという実際例です。
２０１２年購入価格 ５万５，０００ドル
２０１８年売却価格 ２１万５，０００ドル当初のリフォーム費用６，０５０ドル
賃貸の家賃 １，２５０ドル６年強で、購入価格の４倍近い値上がり！
前回のフォークロージャー危機は、２００８年前後に起こりましたが、銀行が不良債権を放出するのに手間取り、底値は、２０１２年でした。
株式市場が、直ちに急上昇を再開したのと対象的ですね。実は、それ以前にも、内々に、ある程度処理は行われていましたが、末端の個人投資家には回ってこないことも多く、優先順位は、「大口」と「実需組」でした。それでも消化しきれない分が、ようやく、この頃、一般投資家向けにも出回ったということです。
この時、売り手は、BANK OF MELON NEW YORK。お客様は、当然現金で買われました。購入前に、当方で内見も済ませ（上の写真は、購入前内見時）、修理は、６０００ドルで済みました。
質流れ物件は、現状有姿で買うので、ちゃんとした建物検査をしての購入はできません。内見代行をしてくれるのはベテラン、フィックスアップもOKくらいのレベルの人でないといけません。もし、ビギナーが自分で見たとしても、修理代がいくら掛かるか、どんなところに魔物が潜んでいそうかは、普通わかりにくいからですが、この物件は、清掃も終わっており、本当にラッキーでした。
実に、６００万円が、期間中ずっと賃貸経営ができ、６年後の売却時に、２，２００万！
当時も、私のメルマガを読んでくださっていた方は多かったですが、決断できた方は少数でした。私は、広告や営業はほとんどしないので、メルマガに何回か告知したり、記事をいくつか投稿しただけ。
お役に立てたのは、自分から興味を持って熱心に問い合わせていただいただいた一握りの方々だけです。
お客さんにとって一番メリットがある物件というのは、往々にして、このように、広告宣伝費や営業コストが一番かかっていない、自分から見つけに行く「ひっそり情報」。だってセールスマンが持って歩く予算があるといったら、つまりは、お客さんにそのコストは、載せられているということですからね。
さて、２０２１年１０月、この記事を書くためにこの物件をサーチしたところ、大幅なアップグレードを施した後に、２５万５，０００ドルでこの７月に売れていました。
あれから３年経って、その間に、大幅なアップグレードをして、２０２１年７月に４万ドルアップでしか売れていないわけです。キッチン等の違いを見れば、その４万ドルは、ほとんどアップグレード修理に費やされたと思います。
つまり、このエリアは、２０１８年以降、このCOVID特需相場を経ても、全く値上がりはしていなかったのです。
シカゴの中でも立ち位置がが微妙なところであることが理由なのか、直近、値上がりしすぎたので修正が入ったかのどちらかでしょう。つまり、値上がり相場というのは、ずっとは続かないので、手仕舞い時期を決めるのは、買う時期を決めるより、更に重要な決断なのです。
２０１７年松のあの時、売却を強く勧めたのは、結果正解でした。投資家様も、「もっと値上がりするのでは？」という欲もありましたが、私が強く説得し、結果、買いのタイミングもよかったのもそうですが、なにより、売りのタイミングがどんぴしゃりだったことになります。
その後、そのお客様の売却資金は、引き続き、「短期融資投資」案件へと回し、現在に至ります。
このときばかりは、自分を褒めてあげたいですね。
下は、直近の該当物件の REDFIN 上の掲載履歴。
今６００万やるから、同じことをやってみせろって？
だから、今は、無理なんですって。でも、私のメルマガ、ずっと読んでれば、いいことあるってことっすよ。