不動産投資会社発足に当たり ／ レギュレーションD投資とはなにか《証取法登録免除募集条項》
ファンド・イット・デトロイト社投資にご参加の投資家様へ
不動産投資につき投資家様を募る場合、投資手法は限りなく、証券に近くなってまいります。
それに付きましてはどの段階で、証券取引委員会の規制対象となるかという議論になるわけですが、通常、プライベート・エクイティ投資、つまり オルタナティブ投資については、大きな会社でも、いわゆる公的に流通する証券投資という形での商品化をしないことで、商品開発のコスト軽減や速度を早め、投資家様への還元を優先することが可能になります。
＜参考例＞
世界一の不動産投資会社、ブラックストーン社のプライベート商業不動産投資商品シリーズ
英語の説明
日本語の説明
こうした私募を容易にする《レギュレーションD》は、証取法における私募債の登録免除募集を定める条項の一つです。２０２０年に、スタートアップや中小企業資本調達促進のために、同法が包括的に改定されたことにより、このシステムが一気に広まることになりました。野村資本市場研究所の研究員が発表された説明文がありましたので、下をご参照ください。
現在、REG D に依拠することで、ブラックストーン社のような巨大企業でなくても、プライベート・エクイティ、オルタナティブな金融商品づくりがより自由になり、口はばった言い方をするならば、《ウオール・ストリートと、地元不動産市場との距離》が、これまでになく近くなりました。
以上の経緯を経て、私どもも『レギュレーションD』に依拠する正式私募募集体制発足の道を歩むこととなりました。
Reg D においては 基本、
□ 該当投資商品が公的流通性がなく、元本リスクがあることを開示、
□ 該当商品の性格・特徴を弁護士が説明し、
□ 適格投資家様のみが勧誘対象となる
ことで、自由な金融商品作りが可能になります。
それに当たっては
①サブスクリプション契約により商品説明をご理解していただき
② 適格投資家様である旨を顧問税理士さんなり外部ウェブサイトにて証明していただき
③個別参加契約で、案件ごとのご参加の可否を表明
というプロセスをご案内することになります。
これまで、付き合いがあった前のブローカーにおいても 去年から、このプロセスを経ていただいたと思います。
２０２３年８月以来、私自身が、独立して投資会社共同経営体制を正式発足させたことに伴い、去年に引き続き、同様の書類を再度ご締結いただくこととなりましたため、ご面倒ではございますが、以上の段取り次第となりましたことをご報告させていただきます。
なお、米国外居住者様については、米国側としては、居住国の法制度については関知しませんが、PATRIOT ACTに関連し、投資参加希望者様がOFACのSDNリストに掲載されていないことを確認する必要があります。
２０２４年７月２８日
中山道子
