自己紹介 | アメリカ不動産投資で資産倍増中！ブログ

「アメリカ不動産投資で資産倍増！」ブログ管理人自己紹介
※旧「アメリカ不動産投資で利回り２０％以上！」ブログ管理人

２００３年から米国で不動産投資をしている中山道子と申します。２０１８年の今年、５２歳になりました。このブログやコンサルをやっているので「リタイヤしている」とは自称できませんが、「自己資産を使った不動産投資の不労所得で生計を立てる」という２００２年当初の目標は達成できています。

前のブログ、「米国不動産で利回り２０％以上」は２００７年からやっていましたが、記事も増え、機能を一新するため、２０１８年にこちらのブログを新しく始めました。

現在、私は米国で、いわゆる「遠隔不動産投資」に特化して投資をしています。

”自分の近所で投資を行い、自分自身で物件めぐりをしたり、管理をしたりするスタイルでの不動産投資”ではなく、ある程度、ハンズフリーなかたちで、信頼できるブローカーを通して、ロケーションにはそれほどこだわらず、案件を決めていきます。

理由は、いくつかあります。

第一には、地元だけでは、よい案件に十分巡り会えないからです。

私にとっての「土地勘のある地元」とは、デトロイト都市圏なのですが、どんな市場でも、１０年単位でやっていると、「今は、自分の投資したい案件がない」という時期が来たりします。それを克服するためには、投資スタイルを広げたり、リターン目標を大幅に下げて対応するか、別の市場を探すしかなくなります。

第二には、「不動産でリタイヤ」「ハンズフリー」が目的だからです。

投資初期には、自分自身がペンキ塗りに明け暮れるような生活や、賃借人が今月振り込んでくれたかどうかをそわそわ確認し、１０ドル、１００ドル単位のことで他人と喧嘩腰でやり取りするような日々も送ってきました。勉強にはなり、こうした下積み生活があっての現在ではあるのですが、これが永遠に続く零細賃貸経営は、「ハンズフリー」にならないので、もうやりたくありません。

それではどういう投資をしているのかと言うと、２０１８年現在、基本、「不動産を担保とした案件に対し、高利回りで短期融資」をしていくスタイルが中心です。

どういう人が高金利でお金を借りてくれるのでしょうか？信頼できる人でしょうか？

ビジネスが効率的に運営されているはずの米国でも、銀行の融資が簡単に降りないニーズというものが結構たくさんあります。また、新規事業展開にあたっては、銀行融資のスピードがタイミングについていけないということも生じます。

例えば、実績のあるデベロッパーや資産家の不動産投資家が、良い案件が出たということで、銀行の門戸を叩くとします。「あなたのことは、長い付き合いですし、信用していますよ。条件が合えば、もちろん融資します」と言われながらも、実際には、「４週間で商業案件の資金調達なんて無理」「土地取得の融資は出しませんからね」などと言う話になります。

つまり、ある種の事業展開などは、普通の銀行ローンでは確保できず、しかも、必要な事業用不動産を確保をするためには、出物に限って「数週間で現金決済する」といった動きに出る必要があるわけです。

そうなると、結構な資産家でも、「１年間年率１２％の金利を払いますので、半年から１年の間だけ、１５０万ドルを貸してほしい。担保には別の物件を差し出すことができます。新規ビジネスが軌道に乗った段階で普通の銀行の正規ローンに借り換えをする予定です。３週間で、誰か資金を調達してくれないでしょうか。」などと聞きまわることになるわけです。

このような特別な投資案件というのは、リターンは年率10％以上と高利回り、借り手はちゃんとしたビジネス。きちんとした担保を伴っており、確実性が高い反面、その流通経路というのは、誰もが少額資金で参加できる株式市場のようなオープンさはなく、いわば、内々にしか、出回りません。

私は、自己資金を使って長く模索をした末に、このような信頼出来るハンズフリー案件を沢山扱う実績のあるブローカーたちと付き合うことができるようになりました。

ところが、このランクになると、周囲はお金持ちだらけで、自分の資産だけを投資するという話では、ブローカーにとっては大した額とはならず、それほどの厚遇はなかなか受けることが出来ないこともわかりました。私自身が投資に回せる流動資金総額は、２０１８年５月段階で、１１０万ドル程度にすぎず、自分の資金だけだったら、年に数回も投資すれば終わりです。

それにもかかわらず、現在、私がいろいろな案件を一番に見せてもらった上で、好きなものをどんどん選ばせてもらえるようになったのは、ブログでお知り合いになった投資家様の資金運用のお世話をするという、いわばグループリーダー的な立場に身をおくようになったからです。

そうなると、個々の案件に対するケアも、一小規模投資家に対するケアとはレベルの違うサポートが得られることもわかりました。一投資家としては難しくても、グループリーダーとしての私なら、ブローカーの携帯に夜だろうと週末だろうと電話をかけ、すぐに出てもらうことができ、１０万ドル単位の小規模案件であろうと、トラブル対処もスムーズなのです。

”ウルトラ資産家以外はお断り”のブローカーとの太いパイプ構築は、以上のように、経験、自己資金、そして、他の投資家様のお世話役を行うという３点セットで実現できているわけですが、取引のもう一方に位置されている個人投資家様（このブログの読者層）についていえば、私が、こうした資産家様に何年にも渡り、信頼していただけているのには、以下の理由があるのかと思います。

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１）自分自身の資産を、皆様にお勧めするのと同じ案件に投資していること

失礼ながら、普通のセールスマンは、銀行の営業さんを含めて、自己資金で勝負した経験などはなく、「自分が試したことのない自社投資商品を売っている」だけではないでしょうか？

賢い資産家様は、「そんなに儲かるなら、やりたがる人が群がるはずだから、こっちに執拗に売りつけようとする必要はないはずだ。そんなに言うなら、自分自身で投資してみせろ！」と一度は思ったことがおありになるはずです。私は、自分が自己リタイヤ資金を投資したくないと思うような案件は、お勧めしておりません。

私自身、なけなしの元本をすってしまったら、老後の生活が成り立たなくなります。お世話をさせていただいている投資家様と全く同じ立場にあるのです。

２）コンサルティングフィーは、ご資金回収後にご請求していること

この世界は、完全にフルコミです。

ご投資をいただき、元利をすべて回収後にはじめて、ご請求をし、お支払いをしていただいております。そのため、万が一、「損をさせる可能性のある案件」をお勧めしてしまい、リターン目標が達成できないと、投資家様にとっての損失はもちろん、私自身にとっても完全な「骨折り損」に終わります。

普通の営業さんと異なり、私の自己利益追求は、ひとえに、投資仲間の皆様の利益を実現することにリンクしているのです。

３）利益は最大限投資家様に還元できていること

コンサルにおいては、売る側の立場に立つのではなく、自分が投資する時同様、投資家側にとって有利な案件を吟味し尽くします。何百もの案件の中から厳選していく中、「これなら自分が投資する！」と思った投資案件だけをご紹介していくわけですので、件数も絞られてしまうため、コンサルの売上は、ぶっちゃけ、普通の営利目的の会社組織であれば、経営が成り立たないほどの非効率なレベル。

自社の売上げを伸ばすことだけが目的なら、正直、ここで、「圏外の案件」もプッシュしていく必要があるでしょう。ここが、一般の不動産ビジネスのジレンマです。

それに対し、私の強みは、「自分自身がやりたくないと思うような案件は扱わない」というポリシーを掲げても、生計が立つところ。同時に、広告も打たず、紹介業者にフィーを払ったりもしません。ブログも自分で管理し、あらゆるコストを極力カットしています。

その結果、投資利益は最大限、投資家様に還元させていただいております。

こうした立場を徹底してきた結果、普段は、既存の顧客様の再投資のお手伝いで終始し、タイミングによっては、新規投資家様のご相談に対応するのが難しいこともあるくらいです。

不動産投資家になる以前には想像がつかなかったような自由なライフスタイルを送ることも出来るようになりました。といっても、別に、「毎日ホテルのプール脇でカクテルを」といったようなゴージャスな話ではなく、まあ、やりたければそれもできますが、私は、シングルマザーですから、子供に、お弁当を含めて、３食、親が作ってあげる、子供が学校から帰ってきた時に、毎日家にいる、そういう「日常」がストレスなく実現できたというだけの話ですが。

以上が、”このブログの管理人は、何をしているのか”という話です。

ここ数十年の間に、私達は、各国の年金制度が想定してもいなかったレベルの「総長寿社会」を軽々と実現してしまいました。今は、誰もが生涯に渡って投資を学んでいく必要があります。私自身、世界をリードする米国経済市場において、専業不動産投資家として自信を持って振る舞えるようになるまで、何年も、試行錯誤を繰り返し、また、まともな年金期待のない自営業者が安心してリタイヤできるのだろうかと不安に思うことがありました。

今、自分自身が、巷で言うところの《ファイナンシャル・リテラシー》と同時に、《自己リタイヤ資産をどんどん増やす能力》をある程度、身に着けたことで、全く別の境地に立てるようになったと感じます。

そんな中、いつの間にか、私の目標は、「なんとか最低限の老後の手当をしないとまずい」というサバイバル・レベルから、「より高みを目指す」ことへと、移っています。投資家人生は、とにかく実践あるのみ。毎回、結果が数字で出る「ディールメーキング」は、私にとっては、緊張感を伴うやりがい、生きがいの源でもあるのです。

今後も、そのプロセスやノウハウを投資家目線で発信し続けることで、自分や家族のために、安心してリタイヤするための資産を作っていきたいとお考えの方から、苦労して構築された資産保全に腐心されている資産家様まで、私と似た立場の方々多くの皆様のお役に立ちたいと思います。

ご関心を持っていただけたましたら、ぜひ、無料メルマガのご登録をご案内させてください。

こんな私に興味を持っていただき、ありがとうございました！

「アメリカ不動産投資で資産倍増！」ブログ管理人中山道子

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