アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログの中山道子です。
２００３年前後に、日本から米国投資に着手し、その後、自分の物件のみならず、日本人顧客様の賃貸経営のお手伝いも多数してきました。しかし、２０１１年前後から、「賃貸経営の手間」が「見返り」に正比例しないと感じ、その後、「不動産を担保にする融資」投資へと切り替えました。
そんな私が、賃貸経営に着手する外国人が驚く《５つの罠》をご説明します。
《第一の罠》
固定資産税が高い！
日本で自宅を所有している方は、特に、期待値が違うでしょう。表向きは、日本でもアメリカでも、「物件価格の１％程度なのですが、日本の場合、評価額が時価に準じているとは言い難いため、ずっと割安感があります。米国の場合、州ごとに違いますが、最近人気のテキサスなんかは、時価の１．６％程度の納税を毎年想定することになります。１０年ホールディングしていると、物件価格の２割近くを固定資産税に払うことになり、賃貸経営にとっては、利益性を下げる大きな理由になりえます。
《第二の罠》
保険料が高い！ことがある
日本でも、場所や案件により保険料が異なりますが、米国では、それ以上の落差を覚悟する必要があります。
例えば、物件価格が同じ２０万ドル台の物件を取り上げてみます。
ホノルル（ハワイ州）の素敵なエリアにあるマンション（区分所有）であれば、保険料は、数百ドルで済むのに対し、サンアントニオ（テキサス州）の一戸建てであれば、保険料は、２，０００ドルを覚悟することになるかもしれません。投資着手する際には、火災保険の料率まではなかなか確認に至りませんが、州ごとにこれほどの差があるときくと、気になるのではないでしょうか。当然、リスクを反映しての料率の差です。
《第三の罠》
テナントさんの審査を管理会社に任せなければならない！
米国式は、管理を任せる場合、テナントの審査も丸投げする合意をする必要があります。理由は、FAIR HOUSING ACT （住宅市場における機会均等法）がその一端でもあります。
日本なら、「一番いい申し込み」を待っても、違法にはなりませんが、米国では、「希望水準を満たした最初のテナント」（first come first serve、早いものがち）を選ばないと、均等法違反で訴えられる可能性があるのです。
それもあり、客付けにあたり、丁寧に「こういう方ですが、いいですか？」といった申し送りはありません。テナントさんの属性を聞きたい場合も、丸投げ契約をタテに、「プライバシー情報なので、NEED TO KNOW（知る必要がある人だけに教える）ベースでして」と断わられる場合もあります。
日系の会社で、日本人の期待値に応じた対応をしてくれる場合もあるでしょうが、それは、うちうちでこっそり、という想定なのかと思います。
《第四の罠》
管理会社さんの管理料が割高！
日本では、管理業務は、物件価格の５％で対応する所もまだ多いでしょう。日本でも、業界の方は、「そんなのじゃ利益というほどにならなくて」と、ぼやきます。ですが、密集した都市に、手がかからないテナントさんが集まれば、ある程度効率が追求できるのでしょう。
対して人口密度が低いアメリカでは、人件費から逆算してサービス・フィーがかかりますので、基本、その倍を覚悟する必要があります。その割には、特に親切にしてもらえる実感はないかもしれません。業者さんが一人で経営しているのでない限りは、基本、対応してくれるのは、時給１３ドルで雇われた未経験者といったこともよくあります。
修理についても、大概、「５００ドル以下の修理については勝手に決めて勝手に徴収します」といったシステムになっていたりします。あちらの効率を追求しているのですね。
《第五の罠》
連邦と州で両方申告、納税が必要！
日本と違い、連邦制ですので、カルフォルニア州で物件を持てば、連邦と加州両方に申告する必要があります。カルフォルニアの場合、経費支払い後の賃料所得が、３，０００ドルでも、その１％を払う必要があります。（この場合、連邦では、最低課税額に達していないので、納税不要）
それに比べ、州税がないフロリダ、ネバダやテキサスなどは、この部分では、有利に感じますね。
以上、まずは、５つの「気が付きにくい罠」を列挙してみました。他にもたくさんあります。
最近日本人に人気のテキサスですが、州税が無い反面、固定資産税や保険料がこれほど高いと聞くと、思ったよりメリットは少ないと感じる向きもあるかもしれません。
しかし、すべての要素を計算に入れ、あらゆる面で最適な投資先を選ぶのは不可能。結局は、予算を最優先に、基本、値上がり狙いをすることになります。
経験を積んでも、こういう投資環境は、変えられません。私は現在、こうした頭痛の種はすべて「現地の投資家任せ」で、貸し出しだけをやっています。しっかりした体制があれば、そのほうがずっと手間がかからないで資産倍増に専念できるからです。
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