中山道子です。
既存投資家様で、MTMAへの参加を予定していただいている顧客様は、私が一時来日している下のいずれかの日程に、お時間があれば、ご挨拶をさせてください。
◆2025日2月1日東京駅近くマリオットコートヤード内カンファレンスセンター 10時から1時（お弁当）
◆2025年2月2日大阪産業館内10時から12時（説明会後レストラン）
皆様には今週メールをさせていただきます。下の申込書もご利用ください。既存投資家様向けのご案内ですが、下の全てに該当する方は、お申し込みいただけます。その場合は、最初に私にご連絡を頂けますか。m-nakayama @ maripoza.com （オンラインスパム対策のため、スペースをわざと間に作ってあります）
１）「過去に不動産取引や有料コンサルティングご案内したことがある顧客様」または、「過去にセミナーに実際に参加をしていただいている方」
２）「適格投資家」である方
３）すでに、MTMAファンドへの投資を検討されている方
当日は勧誘や申込受付はありません。既存投資家様向けの報告会がベースです。一般の方は、下を御覧ください。
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一般の方へのご参考まで
MTMAは、私が2人のパートナーたちと立ち上げた米国REG D 506（c）ファンドです。
適格資産家様（自宅以外の資産100万ドル以上。または世帯所得30万ドル以上。または独身者の場合、個人所得20万ドル以上）に対してのみのご案内で、ファンドの目標は、
■ 要修理等格安の戸建てまたはアパート物件をデトロイトで購入
■ 修理やバリューアップを施し、賃貸
■ 家賃と値上がりで年率１０から１６％の成長目標
■ エバーグリーンファンド（永続型）
です。
この２０２４年の８月に、モデルとなるポートフォリオを立ち上げました。購入プラス修理代の実費に対し、修理後の評価額が、実に４０％増が実現しました。（一部物件の修理が最終段階なので、すべての賃貸が安定するには、まだ、２ヶ月かかります）
この４０％には各種コストがかかるので、それらをすべて多めに計上する必要があります。他方では、特に、これまでの投資と違うことをしたわけではないので、実質、年率１６％は、大暴落（２００７年のような）がない限りは、毎年のようにクリアすることができそうだという感触が得られたわけです。
米国中西部で、こうした高キャッシュフロー投資の計算はよくされますが、個人で対米遠隔投資を行い、地元の管理会社が頼りにならず、テナント層が一筋縄ではいかないために、痛い目にあった方は多いのではないでしょうか。私自身も過去を遡れば、経験があります。
私達の場合は、パートナーの一人が、地元で規模の大きな不動産管理を行っている管理会社、修理会社を経営しているところから、この問題に、組織立って対策が立てることができるのです。
デトロイトの魅力は、
■ 物件価格が割安で、賃料が割高
■ 景気にかかわらず、要修理のバリュー物件がたくさんある。
■ しかし、管理が難しいため、競争障壁がある
■ 土地代が安く、取得価格の８５％が減価償却に回せる
といったところです。
この商品の特徴は、一部は、日本で言う私募リート（不動産投資法人）に近いもので、公募リートとの違いは、家賃を分配する義務がなく、将来の成長のため、再投資できることです。もちろん法的には、米国の REG D 506（c）ファンドで、構造は投資法人ではなく、パートナーシップなのですが、実際のところは、類似性が高いです。
ポイントは、「資産家が、自分で細かいことを行わずとも、プロに不動産投資を任せられる」こと。
自分ができず、プロができることとして、資産家一人が、例えば、300万ドル使い、米国でポートフォリオを組んだとしたら、
■ 取得・管理に手間がかかる／時間が取られる
■ 融資取得にあたり、日本人の場合は、外国人であるという問題が生じる
■ 一つ一つのアセットについて、個別に確定申告をする手間がある
■ 300万ドルを使い切ったところで、3年後に、不況になったら、買い足す資産がない
■ 売却時に、流動性が低く再度手間がかかる
といった問題が生じます。このファンドでは、実際の不動産に共同投資をするため、インフレや経済後退に強いリアルアセットを共同所有していただけ、しかも手間は、私達ジェネラル・パートナーに丸投げできる環境。上場リートの場合、
■ 一つ一つのポートフォリオ内資産詳細が確認できない
■ SEC対策で、規制コストがずっと多くかかっている
■ 規制対策や規模が大きすぎて、迅速に動けない
などが問題となります。
ここ数年の円安で、ドル資産の魅力が改めてはっきりしたと思います。
日本円資産メインの日本居住投資家様にとっては苦しいところかと思いますが、米国籍、米国在住者様、また、海外居住者様であっても、米国不動産賃貸経営に疲れた、売却し、再投資先を検討しているなどの新規ご相談がある場合、別途、ブログからお問い合わせください。ご自身で経営をするよりずっと効率的に、またリートに投資するより透明性が高く、理解しやすい対米不動産ポートフォリオにご投資いただけます。
配当型を選ばなければ、期中の毎年の納税も不要です。
まだ、大した内容はなく、取得情報のみですが、ファンド専用のブログも新規開設したところです。