アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログ管理人の中山道子です。
この記事では、「２０２０年のコロナ渦をめぐり、アメリカ不動産には、どのような影響があったのか」を評価します。
この記事の結論
「現トランプ政権」の強力なリードのおかげで、「アメリカ不動産市場」は、「コロナ渦の中の光明」と位置づけられています。
数分だけですが、下のビデオでその趣旨を御覧ください。（冒頭数分以上の詳細説明をご覧になるためには有料ビデオニュースレター会員になっていただく必要があります）
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前政権の不況対策との差
オバマ大統領政権は、２００８年以降の金融恐慌に対して、「株式市場のテコ入れ」メインでの限定的な復興策をリードし、金融業界からは、「前代未聞のQE（量的緩和）により、株式市場＝大企業を救った！」と絶賛されました。
しかし、「それ以外」については、手が届かなかったため、結果、「所得格差、人種間経済格差」が拡大してしまいました。下は、ピュー研究所の報告結果です。
２０１３年の段階で、「不況前」と「不況後」を見ると、白人人口の総資産は回復上昇し、黒人、ヒスパニック系はそれほど増えなかったために、総資産格差が拡大してしまいました。
そのため、２０１１年には、「ウオール外デモ（オキュパイ・ウオールストリート Occupy Wall Street）」運動が起こり、「トップ１％以外は、ひどい目にあっている！」という不満が爆発したわけです。
現在進行中の BLACK LIVES MATTER 運動は、黒人男性に対する刑事問題に関する不公平に注目するものですが、その根底にも、こういった経済格差が拡大しているという認識が、前提問題として存在しているわけです。
トランプ政権の不況対策が具体的にどう好影響を及ぼしているか
オバマ政権の不況対策が「株式市場に投資をしている人以外」にとっては、たいしたメリットがなかったのに対し、２０２０年時の現トランプ政権は、「全方向気配り」で大いに成果を上げました。
下が今年、共和党が実現できた施策。
一部は、もちろん予算が必要で、民主党の協力があってできたことで、共和党のほうが民主党より優れていると言うより、政治家は、「党派によらず、過去の失敗から学ぼうとした」というべきでしょう。
オバマ政権時政策と比べてみると、違いが明らかです。
★ 株式市場の金融緩和 ← これはオバマ大統領も行った
★ 中小企業への貸付
★ 国民全員にバラマキ（大人一人1,200ドル、子供1人600ドル）
★ 失業者に対し、9月まで連邦の上乗せ給付が毎週600ドル
★ 不動産の強制退去や強制執行・競売を許さない
★ COVID 進行中の不動産ローンの取り立てを許さない
例えば、「貸付」や「融資借り換え」は、COVID 下、「現在の融資先への返済ができないで困っている場合」（平時なら返済遅延、デフォルトしているということ）についても、対応可能です。
具体例として、
「普通の商業融資を受けて、営業をしている中小企業が、営業不振に陥り、返済が数ヶ月滞ってしまった」
ような状態であっても、
「連邦が保証するローンに低利で借り換えできる。その場合、当面、月利返済は、免除される」
ようなことが可能なのです。
前回不況時には、こうした企業再生支援は、上場企業の再建計画でしか実現しませんでした。
それに対し、今回、「配り方が稚拙で、中小の中でも大きい会社の方が多く利益を得た」といった批判はあるものの、非上場中小についても、基本、広く企業再生の道が提示されました。
２０２０年COVID 不況下アメリカ不動産の動向
前回の政権は、「大量の不動産関係の不良債権は、すぐ取り立てて、直ちにロス計上してしまえ」といった調子。銀行の融資基準が「ユルユル」だったことが問題で、不動産を高値で買ってしまった個人が多かったのに、銀行は助けても、一般市民に対しての救済は全くありませんでした。
今回の不況の震源地は、不動産でなかったということも「前回との差」の違いではありますが、同時に、今回は、前回の反省を込めて、
「賃借人を追い出させるな」
「ローン返済ができない個人を追い出すな、中小企業は倒産させるな」
が一斉号令です。
そのため、COVID 下、不動産取引件数が激減したことと相まって、不動産市場は、「所有者にとって大変な資産増」を見せるに至りました。
Home Equity Continues to Rise Across America in Q3, Despite Coronavirus
アメリカでは、株は金持ち、不動産は、中流階級の資産です。（これは日本もそうかと思いますが）
株式市場だけを救った前回のオバマ民主党政権に比べ、今回、トランプ共和党政権のリーダーシップにより、「中産階級」や「ロウワー層」にも、広く手が差し伸べられました。
アメリカ不動産が買い時になるといいな、と思わてていた方には、残念なニュースなのかもしれませんが、国富を守る、国民を守る、不動産市場を守る、という大局的な意味において、２０２０年の不動産政策は、概ね正しい選択ができたのだと思います。
いろいろな評価方法はあり、また歴史から学んだ共和党政権と前回の民主党政権を比べても仕方ありませんが、トランプ政権については、国際的にはネガティブ報道ばかりが目立つところ、不動産政策についてのリーダーシップについて、今回、「普通のメディアより突っ込んだ観点」からの見方をご説明しました。
この記事のまとめ
アメリカ不動産政策の適切な介入により、２０２０年のアメリカ不動産市場は「経済復興の光明」でした。２０２１年に向けても、多くの専門家は、政権交代後も、この舵取りが続くことを想定しています。
個人投資家にとっては、「すでに投資している人にとっては安心」、「これから買いたい人にとっては、市場下落が見込みにくい」状況です。
私自身の不動産投資手法については、「レバレッジ（融資、借金）を使わない」、「長期賃貸経営をしない」がモットーなので、今年は、特に大過なく過ごせました。唯一、例年より慎重に案件を審査したので、青信号を出したケースは、少なめだったと思います。