アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログの中山道子です。
アメリカでは、州や市町村、状況ごとにいかに、経営コストが大変異なります。この状況は、自分の州しか知らない米国人や、ましてや、普通の日本人には、想像を超えているのではないでしょうか。
この記事では、30万ドルの物件の保険料（dwelling insurance, homeowner insurance）の相場の差を、トップ１０とボトム１０の州を取り、ご紹介しておきます。
30万ドルの物件に、1,000ドルの自己負担額を想定。火災保険、持ち家保険をかけてみると、州ごとにどれくらいになるのか
まずは高い方から。トップ10というか、ボトム10は下の州です。
| 41位 | コロラド州 | 3,082ドル |
| 42位 | ミズーリ州 | 3,111ドル |
| 43位 | ネブラスカ州 | 3,133ドル |
| 44位 | サウスダコタ州 | 3,172ドル |
| 45位 | ルイジアナ州 | 3,270ドル |
| 46位 | ミシシッピー州 | 3,340ドル |
| 47位 | テキサス州 | 3,429ドル |
| 48位 | アーカンソー州 | 3,439ドル |
| 49位 | フロリダ州 | 3,643ドル |
| 50位 | カンザス州 | 3,931ドル |
| 51位 | オクラホマ州 | 4,445ドル |
そして、安い方の１位に輝いたのは、、、
| 1位 | ハワイ州 | 499ドル |
| 2位 | カルフォルニア州 | 1,166ドル |
| 3位 | ヴァーモント州 | 1,212ドル |
| 4位 | ユタ州 | 1,378ドル |
| 5位 | ニューハンプシャー州 | 1,455ドル |
| 6位 | ネバダ州 | 1,486ドル |
| 7位 | ワシントンDC | 1,488ドル |
| 8位 | ワシントン州 | 1,514ドル |
| 9位 | メリーランド州 | 1,518ドル |
| 10位 | デラウエア州 | 1,521ドル |
調査では、「２０００年築の木造」をモデルにしているとあります。ハワイとはいっても、ホノルルで、築２０年の一戸建てが、３０万ドルで買えるわけではなく、あくまで、ハワイ州の中で、そういった条件の居宅がある場合、という想定。また、ビーチフロントである場合は、洪水や津波等の保険は、別途の計算になるはずですから、そういった物件の再建築コストまで入れた保険を買おうとしたら、高すぎて、メリットがないと思われるレベルになるでしょう。
なので、あくまで、一般的な目安に過ぎませんが、一番高い州は、一番安い州の１０倍近くの保険料を払う必要があるという状況、また、安めの州の保険料は、高めの州の保険料の半分、下手をすると、３分の１位であるといった事実は、頭の片隅に入れておくことに意味がありそうです。
日本人にも、近年人気の経済発展中のテキサスは、固定資産税も高いですが、保険料も、高いですね。不動産投資が加熱するフロリダ州も、水害リスクが多い州で、不動産の最大の問題点が水であることを思い起こさせられます。
他方、昔からの定番人気のカルフォルニアは安いほうですが、ハワイ同様、物件の価格がそもそも高いので、いいローケーションで購入する事自体が、ハードル、、、
賃貸経営は、１０年単位の事業です。買うのは割合かんたんですが、慣れない方にとっては、エグジットするのは、購入時よりも、ずっと多くの労力や時間、そしてコストがかかります。
新事業に着手するにはくれぐれも計画性を持って。
ちなみに、現在の私は、こうした保険料、固定資産税などはすべて現地の投資家に任せ、お金を貸すだけの事業に専念しています。その秘密が知りたい方は、メルマガ登録もお忘れなく。
《資料は、インシュアランスドットコムより》