アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログの中山道子です。
今日は、融資について。
不動産投資は、ロバート・キヨサキさんの『金持ち父さん』によると、GOOD DEBT（よい借金）。不動産は、レバ（ LEVERAGE の日本語の俗語）をかけて急成長をできるのが魅力。
日本の普通のサラリーマン家庭なんかには、そんな考え方は、まったくなかったので、それが新鮮でしたね。しかし、「借金をしての投資なんか怖い！」と考える層はいます。どちらが正しいのでしょうか？
実は、イケイケに見えるアメリカにも、「借金はするな」派はいます。
米国外では無名かもしれませんが、中西部で人気のデイブ・ラムジー（ Dave Ramsey ）さんは、自分のラジオステーションを持っているリッチマンなラジオパーソナリティー（今は YOUTUBER）。不動産などのビジネスに成功した後、キリスト教的な背景を前提としたファイナンシャル・リテラシーを教えてウン十年です。
ラムジー氏は、２０代の頃、商業不動産投資で成功を収め、まさに、金持ち父さんのいちアガリを実現したのですが、なんと、銀行の都合で、そのローンが急に「すぐ元本返済してください」ということになり、一度、破産を経験します。
その後の彼は、大手の銀行嫌い、融資嫌いになり、今に至ります。
アメリカの怖いところは、銀行の合併や規制などで、すぐ、銀行が融資方針をコロコロ変えること。居宅用物件投資（レジデンシャル、普通の戸建てやコンド投資）なら、消費者保護があるのですが、商業案件融資の場合、融資基準が変更になると、もともとのローンを延滞なく返済していても、「元本返せ」ということが現実に起こります。
いわゆる貸し剥がし。
日本では、バブル後に広まってそのことでお役所には、貸し剥がし対策相談窓口まであるそうなので、今は、上のようなことはほとんど起きないのかと思います。
さて、米国では、そもそも金利が高く、融資業務も荒っぽいため、ラムジーさんのような人は、ローンを組んでまで不動産投資をするな、という考えで、人気の消費者相談では、「借金返済がファイナンシャルフリーダムへの第一歩」と毎回教えています。キャッシュイズキング派ですね。
それに対し、キヨサキ氏派は、依然、『レバがキング（ leverage is king ）』を掲げ、今もイケイケドンドン。
アメリカにも、２つの考え方があるということですね。
私自身は、どちらかと言うと、ラムジー派。ただし、若い頃は、ローンは問題ないと思っています。資産形成には、形成期と蓄積期があり、若いときには、あと２０年３０年と働けるので、その時期に、頑張って成長したいと思うのは当然です。
それに対し、リタイヤが目的な場合は、借金をすると、本当にリタイヤできるかがはっきりしなくなります。
例えば、日本の場合、ウルトラ低金利な銀行融資を受けると、キャッシュフローがすごいですが、物件の価値自体は、どんどん下がっていくことが多いので、元本が返せるかは、途中または最後に適当なエグジットを確保するまで、はっきりしないということになります。長期的なランディング地点が見えなければ、下手をすると、本当にリタイヤができたのかすら不明。
それに対し、アメリカの場合は、長期的な資産性はあるはずなのですが、レバをかけると、金利が高いため、あまりキャッシュ・フローしません。経営に失敗すると、すぐマイナスキャッシュフローになり、特に、商業の場合は、評価が収益還元法のため、価値自体も暴落します。
このように借金は、まさにレバレージ、てこ、つまり、よい方にも悪い方にもてこが動くのです。レバをかければ、うまくいくときは実力以上、下手を打つと、ダメージは、何倍にもなる。リスキーなので、若いときしか勧めにくいと感じます。
私の業界では、よく見るケースですが、５０歳を過ぎてからリタイヤ対策にと思って、「最初の不動産投資ローンを、しかも海外投資で組む」ようなことは、リタイヤにとっては、端的にマイナスだと私は思います。
まず、５０になってからの起業リスク。友人が、５０になってから３，０００万借りて、蕎麦屋を開業すると言ったら、止めるでしょう。不動産投資だって、同じように、新規起業。
それから、中年以降になってから、返済に３０年かける約束をするわけですから、返す頃は、８０歳。経営に失敗すると、不動産の借金のために、本業からリタイヤできない羽目に陥りかねません。
もちろん、３０代からローンを引っ張るのに慣れていて、経験値も、資産もそれなりにある方が、５０代以降、さらに不動産ローンを組むのは、新規起業ではないので、問題ないでしょう。（全く他の国とかの場合はやっぱり新規起業ですが）
このように、
融資を引くかどうかについては、年齢と経験という２つの要素を考えるべき
だというのが私の考えです。
私自身、もう５０代なので、ローンをてこにするような成長は求めていません。成長自体は常に求めていますが、銀行との付き合いが正直嫌いなので、こじんまり終わっても、いらない気苦労を背負うよりはいいと思っています。今の私にとっては、お金は貸すもの。借りるものではありません。
幸い、私の周囲には、同じ考え方の方々が多く、皆様、私がご提供する「お金を貸すタイプの起業、投資」を、「お金を借りるタイプの起業、投資」より、好んでくださっています。