アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログの中山道子です。
今日は、株式投資をすでにやっていて、今後の不動産投資を検討している方向けの記事です。
低金利時代、インフレ、高騰する株式市場の今後の不透明性を受けて、株式投資ONLY から不動産にクロスオーバーを検討することには大いにメリットがあります。（この記事の後編では、「不動産投資オンリーの方」に、インデックス投資を補足的に勧める理由をご説明します。
株式の世界では、過去には、ポートフォリオづくりについては、「株式と債券とキャッシュのバランスを組み合わせなさい」という基本的な考え方がありました。
理由は、債券部門が、株式が下がるときには値上がりしやすいこと、平時には、株式の配当より高い利息が支払われること、そのため、株式が下がる時、債券を多少売って、下がったところの株式を買い足す ”REBALANCING” を行うことで、ポートフォリオの成長を上手に促せるからです。
例えば、下のチャールズ・シュワブの記事を参考にされてください。
Structuring Your Retirement Portfolio
日本では、こういう考え方はまだ成熟していないらしく、探さないと、こうした情報が出てきません。
しかし、以上に基づき、米国では、王道のリタイヤポートフォリオとは、
インデックス投資などの株式
米国債などの債券
手元金のキャッシュ
のバランスで、作成します。
20代、30代には、リスクを多くとっていいので、株式部門は、債券に対し、8割といった高比率でOKで、しかし、60代といったリタイヤ世代においては、もう市場が急落した際に、それが回復するのを待っている余裕がないので、価格が安定している債券部門により多くの資産を置く形で、とにかく、乱気流を避けます。
株式投資が苦手な方（定義：圧倒的多数の方）は、株式部門をすべてインデックス投資にしてしまえば、イージーリタイヤができるという算段で、ノーベル賞を受賞したような経済学者たちが行ってきた膨大な市場研究に基づき、このレコメンドが主流となっているのです。
ところが、ここ10年ほどの低金利時代の流れで、債券を持っていても、金利はゼロ、国や状況によってはマイナス金利状態。
金利で生活する年金生活者にとっては、苦しい時代となりました。（個人的に、金利で生活していないよ、という年金生活者様、あなたの年金は、年金基金の運用によって成立していますので年金の支給動向は、運用成績にも連動します）
そのため、最近、ウオールストリートの投資銀行では、顧客に、オルタナティブ投資を積極的に進めるようになっています。
ブラックストーンのオルタナ投資紹介フリップ
The Case for Private Market Alternatives
オルタナ投資というのは、単に、「上場していない機会」程度の意味。公開株式市場を中心に動くウオールストリートにとっての「代替案」だということです。
代替案と呼ばれる理由は、ウオールストリートでトレーディングデスクで座っていればゲットできるような投資でなく、足を使わないとストラクチャー出来ないから。
典型的な例が、ベンチャーキャピタル。そして、不動産です。
予備説明が長くなりましたが、ここで、私は、自分がやっている短期不動産投資が、この「債券に変わる最有力オルタナティブ投資」であると位置づけています。
理由は、株式市場とは、ある程度異なった動きをし、デフォルトしない限りは、バリューは簿価で構わないこと。デフォルトした場合も、数年で最低、元本程度は回収できる可能性が大変高いこと、デフォルト時に、逆にリターンが予定より高くなる可能性も高いこと、そして、インカムリターンが8%以上と、毎月の収入としては、圧倒的なパフォーマンスを多々抱き出せることなど、多様です。
最後に、但し、こうしたオルタナ投資に着手し、成功するには、株式投資とは全く別のスキルセット、マインドセットが必要になります。
具体的には、株式に費やしたのに準じるレベルの勉強を覚悟されることが必要です。
というのも、いい仲介さん、アドバイザーを見つけることができるかという「見抜き力」自体からして、素地がなければ、身につかないもの。株式投資で、８割の方が損をされるのと大差ないリスクだと思ってください。
なので、「株式ポートフォリオの債券部門を不動産で」とお勧めはしましたが、不動産プロパーの勉強に費やす時間敵余裕がない方には、逆に失敗の可能性が高くなることも事実だと感じます。私自身、ある程度素養のある方に更に勉強していただかないと、ご指南、コンサルが難しいと感じるので、「こういうことが好きな方」とのお付き合いをするようにしています。
私がやっている投資の例については、下のカテゴリーからご参照ください。