アメリカ不動産投資の中山道子です。
この前行われたデトロイト現市長の年頭市政演説、大変な時代を振り返り、未来がいかに明るくなったかを堂々と話し、バズっています。広く、地元に感動を呼んだので、対デトロイト投資のこのブログでも紹介したいと思います。
自動車の全盛期時代には輝かしかったデトロイト市は、公民権運動後のゴタゴタで、大後退します《ホワイト・フライトの時代》。その後、立ち直る間なく、リーマンショックを受けて、更に衰退。市は破産に至り、辛酸をなめました。
しかし、その後、デトロイトは、失業率２０％から、５％（米国平均に並んだ）へと、大きなカムバックを経ます。人口が70万を切っている都市で、10万戸といわれていました空き家は、取り壊しや整理が進んでいます。
彼のリーダーシップのもと、空き家問題への取り組み、再生が始まり、殺人などの悪質な犯罪も、激減しました。私達も、民間として、末端において、その一端をになっていると思うと、誇らしい気持ちでいっぱいです。
今後は、インバウンド観光やイベント、コンベンション開催等においても全米ステージへと切り込んでいくプラン。
私がデトロイト投資に着手し始めた頃は、荒廃都市ということで、日本人にはイメージできないようなリスクもありました。それに対し、デトロイトにおいて、焼け跡からのカムバックが明確になってきた現在、日本の空き家問題や地方の衰退が顕在化してきました。
遅まきながら、調べたら、日本語ニュースメディアでも、2023年の段階で、日経新聞で、「デトロイトの再生に学ぼう」という社説が見つかりました。時代はうつろう。。。
そして、有名なウーレン・バフェットさんのこんな言葉も、思い起こしますね。
さて、それでは、デトロイト市長の演説内容を、AIの力を借りて、ご紹介していきましょう。効率よく、デトロイト市のこの10年を振り返ることができます。
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1. デトロイトの人口減少が66年ぶりにストップ
近年の都市開発と雇用創出の成果により、ついに人口減少が反転。
地価と不動産価値上昇の起爆剤になる可能性あり。
2. 47,000棟の空き家問題への取り組み
29,000棟の取り壊し完了、さらに12,000棟はすでにリノベ済み。
不動産投資家にとって、「買って再生→貸す/売る」モデルが現実的に実行されている。
3. ホームオーナーの資産価値が10年間で倍増
UMの調査によれば、デトロイトの住宅資産総額は10年間で $4.2B → $8.8B に上昇。
7割が黒人オーナーに利益。社会的意義と経済的リターンの両立が可能。
4. 雇用創出と工場再生の成功例
Lear社、Jeep、Amazonなど、実際の雇用が数千単位で発生中。
古い工場跡地や高校跡地が再開発されており、商業用不動産の活性化も進行中。
5. 家族向けの都市整備と公園整備
元・工場跡地や高速道路脇の空き地が公共の緑地やリバーサイドパークに転換。
Wilson ParkやAB Ford Parkなど、家族向けの住宅需要を喚起。
6. 税制優遇による投資インセンティブ
新たな開発には**既存税ではなく「新たに生まれる税収に対する割引制度」**を適用。
フォードの鉄道駅プロジェクトでは$100M近い割引が実現。
7. 今後5年でさらに収入増予測（年$200M増）
市の歳入は過去11年で年7%ペースで成長。
財政安定性が高く、今後の市インフラ投資や住民サービスの充実にも期待。
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物件価格10年で10倍は、市長のブラフではなく、ケース・シラー・インデックスで証明できます。
ただ、細かく言えば、空き家整理が進んでいると言っても、市長の上の数字は、市役所と連携しているランド・バンク公社が整理をした範囲であり、ランド・バンク社が売却した個々の空き家の実際の再生は、私達現地投資家にかかっています。
個人レベルの投資家では、このような修理はなかなかできないのが現実ではないでしょうか。しかし、実際には、私達のように、専業で賃貸借経営をしている CORPORATE LANDLORD は、不動産価格上昇の元凶という扱いを受けているところについては、納得いっていません。
私達は地元に根づき、雇用を創出し、長期経営をすることで、賃貸ストックの質を高め、より高いサービスを提供するという社会的ニーズを満たし、そのことによってのみ、成長できるものと思っています。私達の運営する MTMA ファンドに参加してくださっている投資家様は、皆さん、共鳴していただいているのではないでしょうか。
お時間がある方は、ぜひ、原典を御覧ください。サムネ写真は、シカゴのウオーターフロント、ネイビー・ピアーを意識した再開発計画。待ちきれません！
スライドだけをさっと眺めてみたい方は、ここのリンクからどうぞ。