アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログです。この記事は、２０２１年９月に、カルフォルニアで、ゾーニング規制緩和の立法が成立したことをご報告します。目的は物件価格高騰緩和です。
アジアから北米に行くと、きれいな町並みに感動するかもしれません。コーディネートされた、あるいは、均質なカラートーンの一戸建てが並ぶアメリカの中流地域は、世界の憧れでもあるのかも。
業界のことを知らなかった若いときは、考えもしませんでしたが、これらは、すべて、州または、地元市町村ゾーニング規制の賜物です。
町並みをきれいに保ち、エリアに存在する物件価値を維持する。そのために行うのが、新規参入制限。
普通のアメリカの住宅地では、実に、コンビニはもとより、二世帯住宅や他世帯住宅を建てる建築許可すら、降りないわけです。
しかし、不動産の価格が高騰しすぎ、賃金が相応に上がらないため、現在のアメリカは、「アメリカ人みんなに自宅を持ってほしい」という持ち家推進政策の推進が、難しくなった状態。
そのため、注目され始めたのが、このゾーニング規制問題。
「ていうか、ゾーニング規制があるために、需要に対して、供給しようとしても、できない状態なんだよ！」というわけです。
政策のバランスが均衡していれば、物件価格が維持され、毎年少しずつ値上がりし（理想はインフレより数パーセント上）、リタイア時の個人資産になるわけです。
しかし、現在、そのバランスが崩れ、「てか、一戸建てしか建てたらだめって、ひどくない？」という話になり、カルフォルニア州では、「一戸建てオンリー」ポリシーを変更することになったというニュースです。
California Limits Single-Family Home Zoning
いきなり高層マンションが立てられるわけではないのですが、今後、カルフォルニア州の多くのエリアで、一戸建てONLY ではなく、二世帯住宅、場合によると、フォープレックス（四世帯住宅、FOURPLEX）まで立てることができるようになります。リフォームも可能。
投資家にとってのこの立法のインパクトは、なんでしょうか。
すでに物件を多数持っている方にとっては、「これまでのようなうなぎのぼりの値上がりが難しくなるかも？」という話。
今後、物件を購入したい実需組や、新規参入したい投資希望者にとっては、いいニュースですが、他方、このトレンドが続けば、「今後は、居宅を買っても、これまでのように、けた違いの資産形成力はなくなるかもな」と覚悟しなければいけないかも、
実は、カルフォルニア大学バークレー校で行われた試算では、カルフォルニアの一戸建て７５０万件のうち、４０万件が、増築や立て直しの可能性があるだろうということ。とすると、関係するのは、高々５％のエリアです。
物件価格に対し、５％の影響ですから、、、
うーん、大勢に影響は、、、ないかもしれませんね。ウオールストリートジャーナルの上の記事によると、カルフォルニアでは、２０００年から２０１９年までの２０年に、物件価格は、１４４％上昇、２０１９年の価格中央値は、$591,866 を記録したということですが、今後、インフレや木材等の資源不足が続けば、値上がり率はこんなものではない可能性もありますね。
具体的な影響がどう及ぶかを判断するのが難しいことは確かですが、それでも、投資家としては、政府動向も、ある程度抑えておきたいものです。
不動産の賃貸経営は、始めてしまうと、なかなか逃げられません。１０年後の政策や経済動向を予測するのは、なかなか難しいので、それもあり、私自身は、現在長期賃貸経営ではなく、短期、つまり２，３年単位の不動産融資投資へとシフトしています。
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