地方の一戸建て、民泊のせいで価格高騰!?

アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログの中山道子です。

昨日は、面白いポッドキャストを聞きました。アメリカ人のベテラン不動産投資家同士の話で、《エアビーアンドビー的な経営方法で、一戸建て投資がめっちゃ儲かるようになった。今は物件購入競争が激しいが、売値より当然高値の指値で、強気で購入を進めている!》という話です。

そう、株式上場も果たしたエアビーアンドビー(AIR B&B)社的なビジネスモデルが米国に普及したことで、これまでは、長期賃貸するしか、経営方法がなかった一戸建てや区分所有(マンション)が、昨今では、高収益なビジネスの場へと変貌しました。

COVID 下、ホテルを避けた米国人は、エアビー的な小口の短期賃貸オプションに向かうことに。ホテル業界が壊滅状況だったのに対し、この民泊ビジネスモデル、短期賃貸的な経営は、大きな広がりを見せます。

How Airbnb Beat The Covid-19 Virus

しかも、エアビーの経営者によると、最近は、数泊しかしないタイプの利用者のみならず、3か月、4か月といった短期賃貸スタイルも増えているそうです。確かに、COVID 時代ということで、両親はリモートワーク、子供たちも通学しないということになれば、どこに住んでもいいわけです。

関係者は、こうした「1泊単位でもなく、1年単位の賃貸でもない」中間的な賃貸需要は今後、一つのライフスタイルとして、定着することを想定しているそうです。

ここで、冒頭の不動産関係者のトーク。

これまでは、30万ドルの物件を買っても、賃貸収入は、月額1,400ドルとか、収入の上限が限られていたわけです。ローンを組んでしまうと、各種支払い後の手残りは、毎月、100ドル単位の利益で賃貸経営を始めるという話です。もっと高い物件を買う場合は、通常、家賃は、物件価格に比して割安なので、ほとんどもうからないことになりがち。高級物件については、減価償却を計上しながら、キャピタルゲインを狙う以外はありませんでした。

それが、こうしたアッパーな短期賃貸を行うことで、

「50万ドルの物件を買い、月額1万ドルの家賃を取る」

ことができるようになったわけです。もちろん、家具調度を入れたりと、コストは結構かかりますが、利益率は、大変大きくなります。

そのため、こうしたプロの専業投資家たちは、専業の管理体制なんかを組んで、系統だってこういうことを行う、その場合、物件価格は、多少割高でも、全然問題がないわけですね。大型の専業投資家のみならず、アルバイト的なライフスタイルとしても、広がっています。私も、考えてみると、ここ10年の間に、自宅や近所の物件を短期賃貸に出すスタイルで、本業より稼いでいる人たちを何人も知るに至りました。

くだんのポッドキャストで、一人のベテラン投資家は、「これまで、自分は、商業アパート物件しかやってこなかったが、最近は、こういうスタイルならキャッシュフローするから、戸建てもOKと方向転換した!売値より高くても利益率高いから、周囲の物件との価格差より、サンフランシスコやシアトルのような一級都市でこのランクの物件買ったらいくらかを考えるんだよ。そう考えると、スコッツデールとか、新興地方都市、安い安い!」というではありませんか。

そう、こういう人の頭の中では、戸建て投資が、収益還元法的に、つまり、商業不動産であるかのように、価格計算されるようになっているわけです。

普通、戸建てなら、「周囲の物件がいくらで売買されているか」というコンプスが重要なのに、彼の頭の中では、「この物件を短期家具付き民泊賃貸に出せば毎月8,000ドルになるから、物件掲載価格が47万ドルでも、指値50万でいいや」となっているのです。

これに対し、零細の遠隔投資家は、同じようにはいきません。普通の遠隔投資家の頭の中は、こんな感じです。

「こんな価格で買ったら、普通の長期賃貸経営じゃあ、見合わないよなあ、、、それとも、これから数年間で、値上がりしてくれるかなあ、、、ここに年間みたいな値上がりはもう無理だろうなあ、、、」

「市場頼み」な受け身な考え方ですね。ベテラン専業投資家が、「これ以上、すぐ、値上がりしなくても、とりあえず、キャッシュフローが沢山あるから、全然いいぜ!」とポジティブにガンガン行っているのに比べ、及び腰になりがち。

不動産市場も時代の変遷に応じて進化しています。このように、多くの真剣な専業投資家がガチで、前のめりに投資をしている中、よしんば米国居住中であれ、「時間的余裕もない外国人の副業的な遠隔投資」が成功する可能性は、必ずしも高いとは言えません。例えば、日本人の副業投資家がよくやっている「バケレン投資」が、ハワイのバケーションレンタル投資。これは、逆に、ハワイ州で、最近、ホテル業界に対する影響懸念から、経営が難しくなり、しかも、本土と異なり、COVID で実質上、壊滅状態に。

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最後に、この記事の冒頭で使った写真は、私たちが投資をしている「短期民泊物件」。ニュージャージー州のビーチサイドにあり、価格はちょうど50万ドルくらい、賃料は、オフシーズンで週1,000ドル、ハイシーズンで、3,000ドルだそうです。この物件を担保にした短期間のつなぎ融資を行い、参加投資家様の回収利益は、各種経費、私のコミッション計上後、9%近くで、普通の賃貸経営とは比べ物にならない高リターンを計上することができます。さらに重要なのは、投資家様にとっては、手間がかからないこと。案件を審査し、良しと思ったら、投資し、あとは、待っているだけです。

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