アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログ管理人、プライベートエクイティファンドマネージャーの中山道子です。
当ファンドでは、基本、要修理物件を取得する際には、転売目的ではなく、長期保有が前提です。修理をして価値を高め、すぐに含み資産を出す。そこから賃貸に回し、初年度からキャップレート7％といった高利回りを狙うのが鉄板です。
しかし、今年、一つだけ、地元のビジネスパートナーの紹介で共同投資した物件があります。ジョイント・ベンチャー自体が短期収益を目標としていたため、修理後、賃貸ではなく売却することにしました。つまり、**FIX AND FLIP（フィックス＆フリップ）**です。
物件はPINGREE PARKという地区にあります。ここは、GENTRIFICATIONで爆発しているINDIAN VILLAGEの向かいのエリア。いわば、「上昇気運に乗ってエリアが大幅改善したブロックの近く」という波及的なエリアです。
アメリカ不動産投資で資産倍増中ブロガー転じて、プライベートエクイティファンド共同経営者中山道子です。
2024年11月に正式発足した我が居宅不動産ファンド、MUTUAL TRUST MANAGEMENT ADVISORSですが、本拠地デトロイトにて、本部で、インベスターデイを無事開催することができました。
内容は、だいたい以下の要領でした。
《室内でのセミナー時間が1時間強》
■ MICHIKO NAKAYAMA、MANAGING PARTNER
自己紹介、ファンドの由来を紹介しました。
■ TOD SILVER、MANAGING PARTNER
自己紹介、ファンドのコアとなるカスタムデータベースはトッドさんがエアテーブルをカスタム化したものです。
■ MOUSA AHMAD、MANAGING PARTNER
ファンドの概略、3つの投資方法、ファンドの将来について
アメリカ不動産投資の中山道子です。８月中に発行したメルマガ設定に問題があり、お届けができていない方が多かったので、こちらで掲載します。メルマガは、通常ブログでは掲載しないので、こうした情報にご関心がある方は、ぜひご登録ください。無料で、第三者広告はありません。私の顧客様の殆どはメルマガ読者で、「中山との付き合いの中で、不動産ミリオネアになった」方が多いです。
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日本と米国の根本的な違い
一時期、日本では新米投資家でも銀行融資でマンション一棟を購入することが一般的でした。最近は融資が厳しくなり、初級者には難しくなっているそうですね。
日本では、仲介業者さんであれば、誰でも、理屈上は、商業案件も、大きい案件も扱えるので、これを「融資だけの問題」と捉える向きもあるかもしれません。
しかし、この日本式の感覚は、米国投資での落とし穴になります。
米国の絶対的ルール：商業案件とレジデンシャル案件は、投資家の経験値に応じて棲み分けしている。
アメリカで、居宅不動産のプライベート・エクイティ・ファンドの共同経営にあたっている中山道子です。
不動産投資をされている方であれば、不動産投資審査というのは、「千三（せんみつ）」、つまり、１０００の案件を審査し、そのうちの３つくらいしか、投資に適当な物件はない、そういう言い回しを聞いたことがあるかと思います。
私達が経営するファンドには、地元のネットワークがあり、多くの戸建て物件については、提携業者さんから上がってくる段階で、だいたい、事前に審査が終わっており、当方要件を満たしています。そのため、私自身は、戸建て取得にあたっては、そこまで審査に手間取ることはありません。しかし、大型のポートフォリオの審査は、通常の仲介レアルターさんの守備範囲を超えるため、こういった案件の審査には、私が、直接あたっています。
今日は、「金利１％の継承可能ローンがついた満室ポートフォリオ」の購入打診が来たのに、審査した結果、「お断りします」と言わざるを得なかったというお話です。
