投資における平均回帰の意味とは/米国中古不動産の上昇率は、年率3、4%台

アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログの中山道子です。

この記事の概要

全米不動産上昇率は、大体、3%から4%台。最新のデータでは、過去1年間の上昇率は、3.4%でしたので、良くも悪くもない「フツー」の年にあたるということになるかもしれません。

不動産市場は、2012年前後までが買い底でした。次にいつ景気後退が来るのか、その時、どこの不動産がどれだけ下がるかは、わかりませんが、これから物件を買って、過去10年のリターンを実現できるとは思わないほうがセーフです。

長期志向の投資家は、「自分が平均を上回ることができる」というおごりを、いったん捨て、ベンチマークがどこにあるかを、データを使って認識しなおしましょう。

皆さんは、平均への回帰という言葉をご存じでしょうか。

英語では、

regression to the mean

といいます。

私も別段統計学がよくわかるわけではないのですが、例えば、サイコロで「1」から「6」までの目が出る確率は、本来、それぞれ、6分の1のはずですが、実際には、6回、サイコロを振っても、きれいに、それぞれの数字が1度ずつ出る可能性は低いわけです。それに対し、600回とか、6,000回、さらには、6万回と、何度でも振り出してみると、それぞれの目が、6分の1の確率で出る可能性は、どんどん安定し、高くなっていく。

これが、平均への回帰です。

今日のテーマは、不動産投資家にとっての平均回帰。

米国では、中古不動産は、日本と違い、価値が上がっていきますが、その値上がり率は、全米平均で長期に見ると、年率3%台と、あっけないくらい、地味なものである可能性がある、というお話です。

ここで、統計の取り方について、少しご説明をします。

どのデータを使うか

新築に比べ、多くの中古が価値を落としていく日本と異なり、米国では、古い物件の価値が上がることは間違いありません。

しかし、どの統計を使うかで、数字はだいぶ変わります。全米不動産協会発表のデータを使うと、歴史的な値上がり率は、5.31%位になるようです。

Median Sales Price of Houses Sold for the United States (MSPUS)

こちらのグラフを見ると、1963年第一四半期に仲介されていた物件の中央値は、1万7,800ドルだった、そして、2018年第4四半期現在、仲介されていた物件の中央値は、32万2,800ドルだった。これらの二つの数字を利用し、そこから、年次の値上がり率を逆算するわけです。

ただ、この数字の取り方には、問題があります。1963年と2018年では、実際に仲介されている物件のプロフィールに、雲泥の差があるのです。

例えば、広さ。

別の統計によると、例えば、1973年の新築物件のサイズ中央値は、1,525スクエアフィートでした。それが、2010年には、実に、2,169スクエアフィートと、40年弱の間に、だいぶ大きくなっています。

連邦統計局データ

新しくなるほど、仕様もずっと良くなるわけで、中古取引物件の中央値に正確にマッチする統計がパッと見つからなかったので、新築の数字をご紹介しましたが、ポイントは、理解していただけるかと思います。

つまり、「同じ物件が、年率5.31%の値上がりを見た」わけでは、ないわけです。

そこで、この問題に対応するのが、ケース・シラー・インデックス。( Case–Shiller Index )

株式をやっている方は、ご存じかもしれません。こちらは、ノーベル賞を取った大学教授らが提唱し、採用されたもので、

「ある年に、いくらいくらだった物件が、その後売りに出されると、毎年、いくらくらい、上がっていくか」

ということをトラッキングするための目安となる数字です。

シラー先生のウエブサイトには、1890年からの統計があります。

上の1963年第1四半期から2018年第4四半期という期間に区切ると、指標は、15.45から205.47へと成長しています。これを、年率換算すると、4.73%となりますから、パフォーマンスは、上の5.31%と比べ、ハーフポイント、下がったことになります。

それでは、1890年から現在までだと、どうか。

当時の物件価格の指標は3.56。2019年最新指標が204.71。この最大の期間を使うと、年次値上がり率は、3.19%へと、さらに大きく下降調整してしまいました。

もちろん、1890年の家が、2019年にそのまま売れるということは、珍しいと思います。

このインデックスは、「その想定でデータを処理する」という建前ですが、じゃあ、実際、これだけ長い期間にわたり、そういう数字を算出しているのだとして、細かい計算がどの程度の確実性があるのか、そこらへんまでは、私はわかりません。

そもそも、ある物件を、中長期にわたって所有したとしたら、その間にリフォーム、アップグレードする可能性が高いわけなので、これらの数字は、「投資総額」に対するリターンですら、ないわけです。

長期的な統計としては、なので、ケース・シラー・インデックスを使っても、依然、誤差がある可能性もあるのかもしれませんが、上でご説明したように、仲介物件のデータを使うよりは、「こちらのほうがまし」なんだとは思います。

最近50年強の動向という形で見れば、全米中古不動産の平均値上がり率は、4%台後半。

19世紀までさかのぼった数字は、このご時世、もう有効でないと思うなら、この数字が、ベンチマークということになるかもしれません。

2019年5月の直近1年の値上がり率は、3.4%と出たばかり。4%台後半という過去50年間の実績と比べると、この数字は、期待外れですね。

それに対し、もし、1890年からの数字も、意味があると思うなら、年率換算の期待値は、3%台なのですから、直近の3.4%というのは、ほぼ、「平時どんぴしゃり」ということになります。

どのデータを引っ張ってくるかで、イメージが違ってきますね。

こう見ると、思ったより地味だと思われる方のほうが多いでしょうか。あるいは、中古物件を10年、20年と持ち続けるだけで、平均的に、このレートで値上がりするとすれば、米国中古市場というのは、やはりすごいんだな!と思われた日本在住の不動産投資家様も多いかもしれません。

普通の家を買って、普通に持っていれば、長期的には、こんな感じに収斂していく、という話ですので、もっとうまくできる場合もあるのですが、平均を超えたパフォーマンスの半分は、めぐりあわせと幸運。氷河期に就職しなければいけなかった人と、バブル期に就職できていた人の給料を比べて、すべてが個人の実力差で説明できると思う人は少ないでしょう。

ちなみに、実は、長期で見ると、「一見よさげ」なエリアごとに砕いたデータというのも、大したことはありません。

地域格差については、1928年までさかのぼるものがパッと見つかりませんでしたが、ケース・シラーの都市ごとインデックスを使って、1988年からで、さっと計算してみたところ、1988年から2019年の全米平均は、3.77%。

それに対し、花のサンフランシスコは、5.57%で、確かにすごい反面、ここ数年の毎年二ケタ台という高騰イメージとは程遠く、他方、ニューヨークに至っては、全米平均より劣る年率3.10%。

ここ数年ホットなテキサス州ダラスなんかを取り上げても、2000年からしか統計が見つかりませんでしたが、「ここ10年」ではなく、2000年から2019年というスパンで見れば、やはり、3.46%に落ち着きます。

このように、多くの都市では、バブる時期(価格が急上昇する時期)というのは限られており、その時期だけに着目すれば、すごいのですが、それが長期に持続することは、あまりありません。

そのため、たまたま、ある年に、特定都市に投資をし、そこで、最初に高いリターンを確保できていたとしても、長期に勝負していると、平均への回帰により、利回りは、どんどん低くなっていくわけです。

こう書いてしまうと寂しいですが、その代わり、時間の経過により、複利効果はじわじわと効いてきます。不動産というのは、この間、所有期間中、家賃収入が、4%ほども取れて、さらに、減価償却による節税効果もあるわけです。株式市場への相関性が低い大型のアセットといえば、不動産しかありません。

今後も、国力維持、成長が望めるのが米国の魅力。

外国人遠隔投資家は、ある意味、特別にもうかりそうな穴場を追い求めたり、短期間のタイミングに一喜一憂する必要はなく、「米国内で、普通の投資ができていく」ことを目指すので十分(高いハードル)なのです。

明らかにだめなエリアや手間のかかる物件を避けて、どこでもいいので、まあ人口が増えていきそうなエリアを選び、選んだ先では、特別なアングルを求めず、しかし、粛々とやっていく、それで、きちんと結果を出せるのが、中長期型のアメリカ不動産投資だと思います。

私の考える長期投資家の投資姿勢とは

◇ 忍耐強くエントリーポイントを待ち、時には低めのリターンを受け入れる
◇ 投資スタイルに応じた平均的な期待値を知り、高すぎるリターンを求めない
◇ リタイヤは、投資だけでなく、節約や貯蓄、副業、年金などの複数の柱で設計
◇ 投資の勉強を続け、タイミングに応じた複数の投資手法を使えるようにする

この記事のまとめ

米国中古不動産投資の長期的な値上がり率は、3%から4%台が標準です。平均への回帰という法則により、長期に腰を据えて投資をしている場合、それよりうまくいっている時期や、それより落ち込んでいる時期を経験するでしょうが、長いスパンで見て、平均や統計を打ち負かせる確率は、それほど高くありません。過度な期待を持たないよう、気を付けましょう。

注意 インフレ率は、勘案してありません。大体、直近については、2%前後です。画像も含め、データは、連邦準備銀行ウエブサイトから。リターン算出計算には、こちらのウエブ計算機を使いました。