アメリカ不動産投資で資産倍増中！ブログの中山道子です。
今日は、２０１８年１１月の融資投資ご説明会の参加者様にご紹介した投資案件例を取り上げて見ます。
この記事の概要
ガソリンの仲卸をされている業者さんが、銀行の貸し剥がしにあった理由とは？
鑑定額７５万ドルの物件に対する４７万１，０００ドルの融資案件、投資家様の目標利回りは、年間10％強です。
Mさんは、２６年間の間、ガソリン仲卸をしている６０台の地元の有力業者さん。
私は詳しくありませんが、大手の卸し業者さんからガソリンを買い付け、小売であるガソリンスタンドさんにまわされるのだということです。
そんなわけで、長年、１５店のガソリンスタンドに、ガソリンを卸しており、しかも、実はそのうちの５店は、自分が所有している物件。
Mさんの持っているガソリンスタンドを借りて経営している別の業者さんがいるそうです。
このMさんに、去年、IRS（アメリカ合衆国内国歳入庁。連邦税務当局）の監査が入り、「見解の不一致」の結果、なんと、９万ドル以上の追加納税を命じられてしまいました。
Mさん、スグには全額が払えないでいたところ、所有するガソリンスタンドの１店に、その金額そのままが、TAX LIEN（税務署がつける抵当権）という形で、抵当が付けられてしまいました。
アメリカでは、税金と管理組合の回収権は、第一抵当権に優先します。
そのため、該当する店舗物件に融資をしていた銀行が、
「わが銀行の第一抵当権に優先する租税先取り差し押さえ権が登記されてしまった！これでは、一番手が確保できない。もう資金は引き上げる！」
と通告してきたのです。
銀行融資の方は、順調に返済していたのに、泣きっ面にハチとなりました。
ということで、今回、案件概要は、
今回の案件概要
融資先物件鑑定額 ７５万ドル
希望融資額 ４７万１，０００ドル
内訳 銀行融資３５万ドル、租税先取り差し押さえ権９万３，０００ドルプラス各種コスト担保１ 融資先物件 ガソリンスタンド１（築１９６５年）
担保２ ガソリンスタンド２の３番抵当権
担保３ ガソリンスタンド２隣接駐車場３番抵当権
担保４ 空き地１番抵当権担保１が、基本融資比率６３％なので、２ー４は、基本、追加の保険的な担保。担保１の賃貸経営所得は、４，０００ドルで、トリプルネットの商業賃貸なので、保険、固定資産税、修理は、すべて、借り手が払います。
担保２、３は、３番抵当権に過ぎないのですが、先行する抵当権は、ふつうの銀行融資ではなく、ガソリンの卸し取引のために必要な業者融資枠だそうで、該当業者さんの事業展開の中核となる物件であるため、３番でもいいので、抵当権を付けます。
担保３には、月額１，５００ドルの収入があり、これには、先行抵当権者の差し押さえ合意がないため、当方が滞納時には家賃差し押さえできる合意。
当方への返済は、月額で、４，６００ドル程度になる予定で、キャッシュフローがたくさんあるので、金利計画は特に問題ないでしょう。
エグジットは、１年目標で、今回の税金問題や貸し剥がしは、与信には影響を及ぼさないので、この方の与信は悪くはなく、別の銀行からの正式長期融資取得が可能です。
ただ、商業融資は時間がかかるので、１年ではなく、２年融資合意を締結する予定です。
現在、プライムレートが値上がり傾向なため、融資金利は、プライムレート連動が条件。
プライムレート／金利について
２０１８年１１月１６日付ウオールストリートジャーナルから
【ワシントン】ウォール・ストリート・ジャーナル（WSJ）が実施したエコノミスト調査によると、米連邦準備制度理事会（FRB）が来年いっぱい利上げを継続するとの見方に大きな変化はなかった。
調査に参加したエコノミスト58人全員が、FRBが12月会合でフェデラルファンド（FF）金利の誘導目標を25ベーシス・ポイント（bp）引き上げ2.25〜2.5％とすると予想した。
調査（予想中央値）によると、FRBは2019年にさらに3度金利を引き上げ3〜3.25％とし、その後は2021年いっぱいまでその水準に据え置くと見込まれている。
エコノミストの予想は、FRB当局者の予想とはやや異なる。9月に公表されたFRB当局者の金利見通しでは、2020年に金利をさらに3.25〜3.5％に引き上げ、2021年を通じてその水準に据え置くと予想されている。
金利がどれくらい上がるかは確定的に断言できないのですが、投資家様の投資目標利回りは、今の段階で、全く利上げがなかった場合、ちょうど１０％位です。
この記事のまとめ
２０１８年１１月に出た短期投資案件で、ガソリンスタンドオーナーに、最大２年（多分１年）の融資案件が回ってきました。参加者の投資リターン目標は、大体１０％台です。