追記《後日談 この案件は、月曜日決済の目前という土曜日の段階で、「第一抵当権者である銀行の融資枠拡大が直前に決まったので、不要」と断られてしまいました。借り手の属性が大変良い場合、こういうことが頻繁に起こります。》
「アメリカ不動産投資で資産倍増中！」ブログ管理人の中山道子です。
２０１８年８月３日現在、中国で休暇中です。昔住んでいたことがあるので、当時の子供の小学校時代の友達のお宅にご厄介になって、ママ友と交互におさんどん。
簡単な洋風料理を作ってポイントを稼いでいます。昨日の晩は、ツナサラダサンドイッチを作り、とても喜ばれました。笑
中国にもマヨネーズはたくさん売っているのですが、現地式のものは甘いので、キューピーから出ている「甘すぎない日本の味タイプ」を使うのが、上手に作る唯一のコツです。
＜この記事の概要＞
２０１８年８月６日決済予定の実際の案件をご紹介します。すでに募集は締め切っております。
今回は、世界的ホテルチェーン物件への投資。
フランチャイズ加盟オーナーから、経営中のホテルへの含み資産キャッシングの要望があり、当方に回ってきたというエキサイティングなお話です。
私のやっているのは、＜不動産を担保に、１年という短期間の融資を行うというタイプ＞の投資です。
投資概要は下の感じです。詳細は、こちらでは表記しておりません。こうした投資を希望される投資家様は、個別にお問い合わせをされてください。多くの投資家様は、私のメルマガをまずご購読くださいます。
＝＝＝案件概要＝＝＝
担保物件 経営中の有名ホテル物件
鑑定額 ２０１８年現在収益還元法で、１，５００万ドル以上
２０１４年次１３、１２５、０００ドルという鑑定書あり
１番抵当権 ７，９１１，４５８ドル
融資依頼額 ２，５００，０００ドル
投資家様のリターン目標額
２０万ドル以上の投資家様 １０．３５％
２０万ドル未満の投資家様 １０％
この案件の難しいところは、二番抵当権であるということです。
この借り手は、１番抵当権は、普通の銀行融資を取得しており、金利は、４．５％と米国商業融資としては、格安です。このランクの融資が取得できる信用力がある大型資産家一族の経営する会社なのですが、現在、銀行は、モーゲージ危機の教訓から、大型商業案件に、二番抵当権をつけることが禁止されています。
そのため、このホテルは、トリップアドバイザーでCERTIFICATE OF EXCELLENCEを取得する高レビューを取得した高キャッシュフロービジネスであるにもかかわらず、１，５００万ドルのこのホテル物件に、実に７００万ドルの含み資産があるというのに、その含み資産をキャッシュアウト運用できないというジレンマに悩んでいます。
このため、高金利を払ってでも短期的な回転資金を調達することに意味があるということで、仲介業者の手数料も含めると、実に１７％という高金利を支払うことになります。
＝＝＝＝
今回の案件は、ブローカーの方から、私の方に対しては、総投資額２５０万ドルのうち、１９０万ドルの合計投資融資枠が回ってきたということで、すでにお待ちいただいていた投資家様のウエイティングの投資のみで、瞬時に終了したため、メルマガでの募集も出しませんでした。
この投資スタイルのポイントは、以下のようなところにあります。
＜大まかな段取り＞
１）ブローカーに融資依頼が来る
２）審査し、融資可能な案件なら、ブローカーが、融資条件書を発行
３）融資希望者側がその条件を飲む場合、条件が整うのを待つ
４）８割方条件書の内容が確定したところで決済日を設定
５）決済日に向けて、融資条件をすべて満たしてもらう
６）決済
上のいずれのステップにおいても、案件がダメになる可能性があります。
例えば、過去には、融資条件書を発行し、決済の準備が整ったのに、間接的な関係者の一人が合意書にサインをしなかったという痛恨のケースもありました。その案件については、そのうち記事を書こうと思ってのびのびになっています。
ブローカーの方でも、あまり初期の段階で、当方に募集告知をしても、結局だめになることのほうが多く、通常、ステージ２）の段階で、私に簡単な告知はありますが、実際には、投資家様へのご案内は、ステージ４）あたりのところで、という流れになります。
その段階では、「決済１－２週間前」になっていることが多く、そのため、乱暴ですが、下のようなケースが典型的です。
この案件は、残念ながら、実はお流れになりました。
ということで、今回、こちらの案件は、２０１８年８月３日現在、６日月曜日決済を目標に、当方は送金手配を終わっています。
稀に、この段階でも、お流れになることがあります。案件の確実を期して行うため、不確定要因がある場合、借り手が前向きでも、投資の安定性を考え、
「不安があるくらいなら、やらない」
がモットーでやっているからです。
話がそれましたが、こういう「二番抵当権」をつける案件は、普通の銀行が、規制のため、やれない融資で、規制があるのは、過去に、モーゲージ危機で、商業物件の価値が、暴落した結果、二番抵当権者の権利債権が壊滅的な打撃を負ったという経緯があるからです。
というのも、通常、抵当権というのは、優劣があり、二番抵当権者は、１番抵当権者に劣後するため、「両方の債権は、回収できない」場合は、「１番抵当権者のみが債権を回収する」といったシナリオもありうるからです。二番抵当権者も、債権自体は、存在し続けますが、担保不動産の担保力が無いという話になると、実質上、回収不能に陥るわけですね。
そういう中、それでは、当方の二番抵当権は、どういう対策をしているのか。資金は、安全なのか。もちろん、不動産暴落時の経験値がありますから、もし景気が暴落したら、投資がすべてダメになるという「賭けレベル」の話で投資を行っているのではありません。
実際には、複数のリスクマネージメント対策を取っているため、投資家様には安心して大金をご投資いただいています。
ただ、話が複雑になり、また、ノウハウの部分にも入りますので、ここらへんで、公開ブログ記事は、終わらせることとします。
＜この記事のまとめ＞
某有名ホテルチェーンのフランチャイズ加盟オーナーから、経営中のホテル物件の含み資産キャッシングの要望があり、当方に回ってきました。
追記 《後日談 この案件は、月曜日決済の目前という土曜日の段階で、「第一抵当権者である銀行の融資枠拡大が直前に決まったので、不要」と断られてしまいました。借り手の属性が大変良い場合、こういうことが頻繁に起こります。》