「アメリカ不動産投資で資産倍増中！」ブログ管理人の中山道子です。
この記事の概要 ＜実際のフィックスアップ投資案件例＞
投資家様融資額 10万ドル
金利年率 10％
融資期間 222日間
ご償還金額 106,082.20ドル
２０１８年現在、デトロイト市の一部は、とても勢いがよく、ミシガンを拠点とする私のビジネス相手は、２０１７年前半までは、デトロイト郊外をターゲットにしていましたが、現在は、デトロイト市内に集中しています。
もちろん、景気というのは変動するので、これが「デトロイトのカムバックだ！」ということを言えるかどうかは、また別です。私の現在の投資スタイルだと、物件のセレクトは現地の投資家に任せ、また、１年もかからずエグジットできるので、３年後、５年後、投資先エリアが、どうなるかは、気にする必要はありません。
さて、今回は、こんなデトロイト市内の近況をご紹介するため、最近の実際の投資例をご紹介します。この案件は、２０１８年スタンダード（２０１８年最新統計上、全米中古物件掲載価格は２７万５，０００ドル）からすれば、ごく標準的というか、お手頃なエントリーレベルのランクの家。
「要修理案件を購入し、修理をして、すぐ転売するフィックスアンドフリップ」
というスタイルの不動産案件をしたい現地の投資家に対し、短期融資を行うというのが、我々パッシブ投資家の役割です。
フィックスアンドフリップについては別の記事でいろいろ書きましたのでご参照ください。
投資家様にとっての条件は以下のとおりでした。（エグジット済み）
＝＝＝ 投資概要
投資対象物件 ローズローン通り１７５７５番地
物件購入価格 ５万８，０００ドル
修理代希望額 ４万２，０００ドル
融資希望額 １０万ドル
年率金利 １０％
ご投資期間 ２０１７年１１月３日から２０１８年６月１２日（２２２日）
ご償還金額 １０万６，０８２ドル２０セント
＝＝＝＝＝＝＝＝
エリア的には、デトロイト市内の中でも、人気のアッパー郊外都市ロイヤルオーク市に近いエリア。しかし、クリント・イーストウッド主演の名画、《グラン・トリノ》で舞台となったハイランド・パークからも近いです。この映画をご存じない方のためにご説明すると、ハイランド・パークは、「斜陽する街、危険なギャングが若い男の子たちを支配する貧困」エリア。
デトロイトは極端なケースですが、米国の主要都市というのは、まま、「危険エリアと良いエリア」の境界線の中で、「どこに住むか」を選んでいかないといけないのがネックですね。過去に、GENTRIFICATION とはなにか、という記事を書いたことがありますので、興味がある方は、前のブログで御覧ください。「Gentrification （エリアが向上すること）とは何か 統計的により頻繁に起こったのは貧困の広がりの方だった！」
遠隔の投資家は、どうしても土地勘という問題をリアルタイムに克服することが難しいので、よほど確実なエリアで、利回りを度外視して購入する事ができるならともかく、予算が限られるときは、むしろ、この短期融資スタイルで、リスクを現地の投資家に負わせる手法を取ることに勝算があります。
さて、ちょっとわかりにくいかもしれませんが、下、５万８，０００ドルで現金で買うことをオファーした買付証明の一部。当方のみならず、売り手がサインバックをした原本のフルコピーは投資家様にお届けしてあります。
要修理の状況を撮影した写真も来ていたのですが、今回、オンラインでだけ見て、保存していなかったので、残念ながらご紹介はできません。
修理見積もり書をご紹介します。
明細内容を見ると、窓の全取替、屋根葺き替え、フローリングの磨き直し、キッチン修理とと家電買い替え、バスルーム２室ともリモデル、バルコニー補強、フェンスやり直し、ドライブウエーのセメント敷き直し、電気系統やり直しと、結構なフルリフォームですが、関連会社が管理会社を経営しており、経営規模が大きいので、下請け業者がたくさん出入りしていて、常時仕事を振っているという関係で、相当安くいろいろできていると思います。
投資家様には切りの良いところで、修理代は見積もり総額の４万３，５００ドルではなく、４万２，０００ドルをお願いしました。更に足が出る際は、通常、業者が負担しています。
1 Install – windows throughout $0.00 $5500.00 $5500.00
1 Install – roof $0.00 $8000.00 $8000.00
1 refinish hardwood throughout $0.00 $3500.00 $3500.00
2 kitchen and appliances $0.00 $5000.00 $10000.00
1 remodel 2 full baths $0.00 $6000.00 $6000.00
1 Repair – balcony $0.00 $2500.00 $2500.00
1 Replace – fence between neighbors and subject property $0.00 $2000.00 $2000.00
1 cement work $0.00 $3000.00 $3000.00
1 electrical and plumbing $0.00 $3000.00 $3000.00
売却価格は、そんなわけで、REDFIN掲載の１４万３，０００ドルでした。
こちらが修理後の写真のスライドショーです。
この物件、「それなり」の修理しかしていませんが、最近は、高級物件がニッチで、利益率も高いので、もっとサイズの大きい家に対し、もっと手をかけてアップグレード感を演出する修理案件が増えています。
最新の当グループのフィックスアップ案件の修理写真と比べると、この物件は、「最低限しかやってなかったんだな」と思います。また、そうしたケースもご紹介していきます。
この記事のまとめ ＜実際のフィックスアップ投資案件例＞
実際の投資案件例ご紹介
投資家様融資額 10万ドル
金利年率 10％
融資期間 222日間
ご償還金額 106,082.20ドル