アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログの中山道子です。
よく、「どこに投資をしたらいいの？」と聞かれますが、いや、なかなか、それは。。。
その時ホットな市場は、すでに、上がってしまっている可能性が高いですし、そもそも、最近は、COVID もあり、聞いたことがない市場がぼこぼこ台頭していて、なかなか、追いつきません。
しかし、逆に、それがアメリカの豊かさの象徴なのだと、中央集権的な日本という国からすると、思えますね。
仕事柄、アメリカの中西部の地方都市に目を配る事が多い私。今週は、なんと、キャンザスシティーの郊外都市、ショーニー（SHAWNEE、KANSAS）というところの投資案件を扱いました。
ショーニーは、キャンザスシティーの近郊都市で、最近人気が上がっているトペカ（TOPEKA）からも１時間。しかし、物件が回ってくるまでは、私は、きちんと分析したことがありませんでした。
「すごく良いロケーションだ！」と興奮するブローカー側の資料に追加し、自分でも色々リサーチしたところ、この都市は、人口６万７，０００人と小さいながら、粒選りの人口であることが分かりました。
キャンザスシティーやトペカは、どちらかというと、ロウワー層イメージ。それに対し、隣接都市ショーニーは、所得中央値８万ドル、ファミリー世帯の所得中央値１０万ドルとすごいハイレベルの均質性を実現できています。ロスやボストンのような両湾岸都市で年収１０万ドルは、生活が苦しいレベルですが、中西部では、きっちりアッパー層です。
理由は、雇用で、例えば、地元の最大手雇用主は、バイエル社のアニマルヘルス部門の本部。これが実は２年前に、エランコ社に買収され、バイエル社自体は米国のアニマル・ヘルス・ビジネスからは撤退しましたが、住民の雇用先統計を見ると、市内は、こういう高レベルの研究、医療やマネージメント層の勤務先ばかりなので、言い方は悪いですが、住民が、キャンザス・シティーやトペカとは全く違う社会経済的属性なのです。
フードチェーン勤務しているような人は、ほとんどいません。
不動産価格は、トペカ同様、この２年で３割上がり、ようやく全米標準価格である３０万ドルを突破したところ。数年前に、エランコのようなところで年収１０万ドル稼いで、年収３倍以内で庭付きの一戸建てが、優良学区で買えていれば、この世は春としか言いようがなく。
この記事を書くためのネタ探して、市役所のサイトを覗いてみましたが、美しすぎる公園の数々にびっくり。米国で不動産投資をするようになって気が付きましたが、該当自治体にどの程度、どんな公園があるかは、その自治体のウエルビイングというか、市民の経済力と直結しています。
低所得者層が多いエリアでは、公園が殆ど見られません。そうしたエリアで市民運動をする方に聞いたことがありますが、公園を作る事自体は、どこからか予算をとってくれば、実現可能なのだけれど、インナーシティーでは、保険会社が、保険をかけてくれないために、公園を運営すること自体が、できないのだそうです。
話がちょっと変わりますが、日本でも、「地方で地味に楽しく暮らす若い層」というのがいて、そうした人たちが、地方の消費の牽引役になっていると報道されているのを見たことがありますが、アメリカのイケている地方は、そういう「マイルド・ヤンキー」層とは全く違う高学歴ホワイトカラー層。連邦国家、分権国家アメリカの国力の凄さを感じます。
当方は、弱小投資家なので、高級エリアに投資できることは少なく、どちらかというと、ロウワーに準じた投資エリアで、ギリギリの判断を下すことのほうが多いのですが、実際の米国には、こういう「ニッチにうまくやっているミニ都市」というのがたくさんあるのが大きな魅力。大きい都市への投資が、価格的に難しくなってきている中、ニッチな優良エリアへの投資って、賃貸経営をされる方にとっても、一つ、要チェックのパターンかもしれないと感じました。
２０２１年の「ホットな都市一覧」情報は下からどうぞ。
https://usa-rei.info/hotness_ranking/