アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログの中山道子です。２００３年位から遠隔投資の手法で、米国不動産投資に着手。２００７年から無料の不動産投資ブログを運営しています。現在、自分の資産からの収益で生活をしているため、「セミリタイヤ」を標榜しており、５０を過ぎた最近では、子育てのほか、健康維持に結構なエネルギーを割いています。
この記事の概要
アメリカでは、不動産コミッションは、売り手が双方分を負担します。
物件価格の６％がコミッションで持っていかれますので、初めて売るときはびっくりされるかもしれません。制度としてみると、買い手側業者さんのコミッションもが、銀行融資の対象になる物件価格に含まれるというのは、業界にとってはプラスの振興策だといえるでしょう。
米国での仲介手数料（ＣＯＭＭＩＳＳＩＯＮ）は、通常、３％です。
そのため、売り買いする際には、売り手側が、売り手側の不動産業者さんに３％、買い手側も、買い手側の不動産業者さんに３％を払います。
合計で、６％くらいが仲介コミッションとして発生します。
米国では、これは、すべて、売り手が負担しますので、買うときは、それほどの負担感がありませんが、売るときは、６％がいきなり業者さんに取られてしまいますのでご注意。
米国にも、「両手」、つまり、売り手の業者さんと買い手の業者さんが一社だけであるということはあり得ます。その場合、通常、合計で４．５％のコミッションへと減額してもらえることが多いですが、両方の利益を代理するのは難しいこともあるので、不動産会社によっては、営業のレアルターさんが、売り手・買い手、双方の代理人を務めることを禁じている場合があります。
これを、ＤＵＡＬ ＡＧＥＮＴ（双方代理）と呼びます。
コミッションは、決済時に、タイトル・エージェンシー（ＴＩＴＬＥ ＡＧＥＮＣＹ）という決済機関を通して払われるため、業者さんに直接お金を振り込むようなことはしません。（タイトル・エージェンシーは、司法書士事務所のようなところですが、細かい説明は下の記事をどうぞ）
仲介の双方代理については、ちょっとにわかには信じられない知人の話が思い起こされます。
私のその友人は、売り手の代理人を務める不動産業者さんから、物件を買い、その際に、この業者さんを、買い手側代理人としてもお願いしました。理由は、コミッション減額分、物件価格を安くしてもらえる（１．５％引き）という話になったからです。
その物件が割安だったことには、もう一つ理由があって、もともと２ベッドルームとして建てられた一軒家だったのですが、家のガレージ部分を、３つ目の寝室に改造してあったのです。
お買い得だと思って住んでいたところ、保険会社から、「火災保険解約」の告知が来ます。
理由は、ガレージが行政の許可を取っていない無許可増築だったことが、わかったから。
夫婦は知識がなく、そもそも、無許可増築だったという事情自体、知らなかったといいます。
しかし、確かに、建築基準法違反となれば、保険会社は、もう火災保険をかけてくれません。
そうこうしているうちに、今度は、ローンを組んだ銀行から、「火災保険解約は、契約違反である」旨をもって、繰り上げ一括返済を要求される羽目に。
ガレージの増築を合法建築とするためには、壁を壊して配線を確認しなければいけない、しかし、壁の中の配線がめちゃくちゃだったら、リフォーム費用は、相当な額になる可能性が、、、
夫婦には、この問題を解決するための貯蓄がほとんどなく、「パンドラの箱」となってしまったガレージの壁を壊して中を覗いてみる勇気が出ません。
結局、友人夫婦は、「一番簡単な解決方法」として、ローンの計画的デフォルトに入り、賃貸物件に転居して問題を解決しました。
この例は、ちょっと例外的すぎるんですが、この場合、業者さんは、売り手側の利益を代弁し、物件を売って仲介手数料をもらいたいというモチベーションがとても高く、反面、買い手である彼女たちの利益を守る気がなかったわけです。
この記事のまとめ
不動産仲介手数料は、売り手業者さん側が３％、買い手側業者さんが３％が標準です。双方代理に合意をすれば、コミッションは安くなりますが、買い手になる場合、双方代理は、遠慮したほうが安全かもしれません。売り手側になる場合は、双方代理を依頼しても問題ないでしょう。