アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログ管理人の中山道子です。
この記事の概要
「日本居住者が、アメリカで賃貸経営をしている場合は、日本でだけ申告すればいいのですよね？」というブログ読者のご質問に回答しました。
YOUTUBEビデオと合わせて御覧ください。
この記事は、「日本に居住している方」や、「カナダやヨーロッパなど、多くの先進国の居住者」の米国不動産投資に関わります。
まず、そもそも、米国に居住していない方が、米国で賃貸経営を行っている場合、必ず米国で申告する必要があります。
そのため、多くの先進国に居住の方は、
１）米国で申告
２）次に自国で申告
の両方を行う必要があります。
二カ国で申告しますが、二重課税ではありません。
なので、米国で納税し、日本では日本で、全く別に、納税をしなければいけないわけではありません。
どうなるかというと、まず、物件がある米国の税法に則って適切な申告や納税を行います。米国の場合、多くの州で、連邦のみならず、州への申告が必要ですね。（州税のあるなしは、こちらの記事でご確認いただけます。）
その次に、居住国では、「米国では、これこれの納税申告をしました」という旨を申告し、居住国の税法に則って、申告をするのです。多くの国では、租税条約が締結されているので、租税条約の決まりに従い、米国での納税額がある場合は、その分を引いた上で、居住国では、差額を納税すればいいことになります。日本の場合は、日米租税条約ですね。
例えば、単純な例が、キャピタルゲイン。
米国での連邦の長期キャピタルゲイン税率は、15％です。
そこで、物件を売却後、その額を米国で納税したとします。物件は、ミシガン州にあったとすると、州税は、プラスオンで、4.25％です。
米国で、長期キャピタルゲイン税率を19.25％支払ったのち、日本で申告をします。日本でも長期キャピタルゲイン税率が適用されるとすると、日本での長期譲渡税は、国が15％、住民税が5％の合計20％なので、日本での納税額は、20％マイナス19.25％で、0.75％の分だけになるはずです。
もちろん、この計算は、アバウト過ぎて実際には役に立ちません。例えば、売却益確定時に計算に入れるべき減価償却の率が、両国で、また、申告状況によって違うからです。なので、この例は、真に受けないでください。実際の差額調整は、もっとずっと複雑なんだと思います。しかし、一応、「両国で申告するが、二重課税ではない」という意味の具体的な例として、挙げてみました。私は税務資格もありませんので、上手な説明ができていないかもしれませんが、ご理解ください。
気をつけなければいけないのは、米国居住していたのが日本に帰国したようなケース。米国駐在中に、家を買い、自宅として住んでいたが、日本に帰国後、買っていた家を、当面、賃貸に出すことにした、というような「予期せずして大家さん、投資家になった」ようなケースです。
この場合、米国に居住していた間は、米国にだけ申告をしていて、住民票がない間は、日本には、特に確定申告をしていなかったはずです。
日本に帰国後は、「逆もまた真だろう」と思い込み、今度は、日本でだけ、米国の賃貸物件の確定申告を行っているケースがありますが、上に述べたように、正解は、「日本帰国後は、両国で、米国不動産の賃貸経営の旨、確定申告をする必要がある、但し、日米租税条約があるので、二重課税はされない」です。
一軒くらいの居宅を賃貸経営しているだけのレベルだったら、大体は、控除額以下になり、米国では、申告こそすれ、納税自体はないことになるでしょう。（高級物件は別ですが）「知らなかったために、米国では家賃収入の確定申告していなかった」という方も、期間中、そもそも、納税額が発生していなかった状態であれば、修正申告時に、ペナルティは特にありませんが、ホールディング期間中の米国修正申告をしないと、最後の売却時申告がきちんとできませんね。
最後に、香港やシンガポールのような国は、グローバルタックス（世界所得に対する課税）はなく、自国外の収入に対しては、基本、課税をしません。
それもあって、こういう国は、是金が安いと言われるわけですが、こういうケースの場合は、米国で賃貸経営をしていても、米国でだけ、その旨の申告を行い、居住国では、米国賃貸経営の件は、申告も納税も不要ということになるのかと思います。
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対米不動産投資を個人名義で行う場合、多くのケースで、米国と自国両方で確定申告をする必要があります。米国の税理士さんと自国の税理士さん両方によく相談しながら進めましょう。
また、個人営業レベルの日本の税理士さんは、海外投資に明るい人ばかりではないので、すでに税理士さんがいる場合も含め、海外投資に着手する場合は、海外投資の申告実績が豊富な税理士さんへの相談を行うことを強くお勧めします。