アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログの中山道子です。
今日は、あるオンライン投稿サイトで、下のような「お役立ち投稿」を見たので、「アメリカ不動産でリタイヤする方法」を2つ、プロ&コン（長所ｖｓ欠点）を含め、紹介します。
中西部では、通常、家賃のリターンが高め。この方は、その上に、一戸建てより二世帯住宅のほうが更に額面家賃がアップすることに着目し、最大の家賃を取る方法として、
「中西部のワーキングクラスエリアで、デュープレックスを４軒買い、一室１，０００ドルで賃貸する」
のが一つの効率的な方法であるとサジェストしています。
上の高リターンを求める中西部的シナリオの弱点は、一般論的にいえば、下のようなものでしょうか。
＞ 中西部の多くの州は固定資産税が高め
＞ デュープレックスなどの複数世帯住宅の空室率は一戸建てより高め
＞ こういうケースは、建物が古く修理代がかかりがち
＞ 多世帯住宅は、一戸建てより手離れが悪く、値上がり率も低いことがありうる
このケースでも、「額面満額リターン」は、９万６、０００ドル（１，０００ドル×８軒×１２ヶ月）でありながら、「固定資産税、空室率、修理代、管理費、保険など」を割り引くと、ネットで、平均的収入は、その半分の４万８、０００ドルが現実的だろうと指摘されています。
結構コストがかかるんだなと驚かれる方も多いでしょう。
次に、このケースの場合、減価償却は、平均的なやり方としては、１００万ドルの８５％を２７年半で割るイメージ。年間３万ドルちょっとが計上できるでしょう。
そうなると、４万８，０００ドルの収入のうち、申告が必要なのは１万８，０００ドル。他の所得がまったくない夫婦のケースなら、連邦納税額はゼロで終わるでしょう。（FICAは免れません。）この調子で、１００万ドル、２００万ドル、３００万ドルと、こういう物件を購入していけば、理論上は、減価償却がどんどん積み重なりますから、所得は倍増し、税率はそれほどは上がらず、低めのTAX BRACKET（税率）を利用し続けられます。
これがうまくいけば、大家業、相当うまみが出てきますね。
賃貸経営で収益を取る場合のプロ（長所）
減価償却が取れるので申告所得が減る
長期キャピタルゲインが得られる
不動産なので、株式のように元本が大きく目減りする可能性は低い
株式市場と連動せず、家賃は不況時もゼロにはならない賃貸経営のコン（短所）
毎年、年度が終わるまで、どれくらいの収益、ロスや経費が出るかがわからない。
売って申告を終えるまで、延べでどれ位のリターンになったかがわからない。
手間がかかる。数多くやる場合は、リタイヤというよりは、専業大家経営業への転職と覚悟
弁護士沙汰、自然災害、すべてのリスクは自分一人がかぶり、一人で解決する必要
高齢になってくると細かい作業が負担になってくる。
流動性が低い。売却コストが高い。
手間がかかるので、家族が不動産経営が嫌いな場合、相続に向きにくい。
これに対し、私のやっている短期融資投資なら、１００万ドルを投資されれば、額面リターン目標は、年間８%、一部期待利息が回収できないリスクを見込んで、その９割として、７%台のリターンが見込めます。
短期融資投資で収益を取る場合のプロ（長所）
リターンが高い
手間がかからない（ブローカーの采配に任せ、報告を聞き、金利を回収するだけ）
投資デフォルト時も合わせ、通常、「追い銭」（追加コスト）がない（当方で解決し、リターンをご償還）
資金の流動性が高く、定期預金並み。エグジットコストは特にない（途中解約は少額手数料）
相続人を指定できるので相続手続きがなく継承が簡単
不動産なので、株式のように、大きく価値が下がる可能性は低い
株式市場と連動せず、収益は不況時にはゼロになりにくい（但し、商業不動産のポートフォリオなので、レジデンシャル賃貸経営より不安定な可能性がありえます）コン（欠点）
毎年額面所得で申告をし、減価償却は得られない
キャピタルゲインが得られない
たまに投資がデフォルトし、その際は、収益回収が遅れ、差し押さえでリターンが高まる場合もあるが、元本回収程度で終わってしまうケースも有り得る
商業ポートフォリオなので、不況時に、レジデンシャル賃貸経営より不安定な可能性がある
米国在住で後者の方法でアーリーリタイヤする場合、額面所得を減らすためにできることは、生活費が低めでも良ければ、４０１ｋ、TRADITIONAL ４０１K、HSA などの TAX DEFERRED な枠を活用し、申告額面所得（AGI）をへらすことです。それらが嫌な場合、あるいは、それに加え、現在なら、小規模事業主として、そこからさらに、トランプ減税を使い、Small Business Tax Deduction を計上できます。
さて、上の２つの「アーリーリタイヤ」モデル、どう感じられましたか？どちらがいいかは、考え方次第。
私の顧客様のプロフィールを見てみると、「賃貸経営をやってみて、コストや手間ばかりかかるのが嫌になった」という「卒業組」も多いです。
私自身、零細大家業をやっていて一番感じるのが、「すべて最終責任が自分ひとりの方にかかってしまう」重圧感。独立大家さんは、個人事業主。サラリーマンと違い、周囲から何かを教えてもらえる機会がなかなかなく、スキル向上は大きな課題になります。
それに対し、現在の私の投資方法においては、経験豊富なブローカーと組んで、チームプレイの中で、投資が進められます。トラブルに遭遇しても、安心感があり、「長期的見通し」という、投資にとって最も重要な要素が安定するのが私にとっての今の投資スタイルの最大のメリットです。
私の投資案件の実際の例については、下からどうぞ。
https://usa-rei.info/category/case_studies/
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