アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログの中山道子です。
今日は、2002年位から投資をしているアメリカで、どうして私が賃貸経営をやめたかを説明します。
理由１ リターンが低い
アメリカ不動産投資は、家賃、減価償却、値上がりの３点で、合計すると、長期的に、平均的に、年率８%といったリターンを叩き出せますので、決して儲からない投資ではありません。うまくタイミングを掴めば、もっとごっつく儲かることも事実です。私自身、そうしたケースを、自分もお客様も何件も経験しています。
しかし、現場でフルタイムで自分が何でもやるのでない限りは、儲かりポイントは限られます。そのため、パッシブ狙いの賃貸経営というのは、平時は、実質、家賃が修理代や仲介経費と相殺されるイメージしか持てず、不動産投資だけをやっても、すぐにリタイヤするのは実は大変困難です。
理由２ 手間がかかる
不動産は細かい作業が苦手な人には向きません。
年次の確定申告だけなら問題ないのですが、例えば固定資産税。多くの都市で、年３回といった分納形式になっています。複数の物件を複数都市に投資しだすと、これだけでスケジューラーが必要。保険料の場合、毎年相見積もりをしないと、長く一つの会社と契約をしていると、長期契約のディスカウントを提供されるどころか、どんどん値上がりしていることもありえます。
中古物件は修理が多いので、案外細かい修理事項が計上されていることにも気がつくでしょう。戸建て投資をいくつもやりだすと、毎月、何かしらあり、本当に面倒になります。水害などがあって保険を申請するなどの必要が生じた場合は、管理会社丸投げともいかないかもしれません。
理由３ 経費が高い
アメリカは、ローンの金利も、保険料も、管理費も、固定資産税も、管理組合費も高いです。それに加え、物件売却時は、仲介手数料だけで６%が天引きされます。
あらゆる方面への支払いの責任は、容赦なく、自動的に大家に回ってきますが、リターンは保証されるわけではなく、しかも、自宅でなければ、キャピタルゲイン税も生じます。
経費は必ず発生し、リターンは不確定。副業的に、長期的に行うことに意味はあっても、「１０年以内に不動産所得でリタイヤしよう」といった効率的な目標は立てにくいと実感しました。
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私は、投資元本を、「不動産投資する現地の方」に短期的に貸付し、利息を取る形の不動産投資に徐々に転換し、もう１０年近くなります。このスタイルの場合、経営の苦労はぜんぶ現地の人が負い、当方は毎月の金利を回収するだけ。明細確認以上の手間がなく、リターン目標は、年率で、８%といった額になり、不動産経営をするのと違い、全額がキャッシュで毎年支払われます。
高度な知識が要求されますが、このスタイルを取ることになり、私にとっては、不動産によるリタイヤが、数１０年単位といったマラソンから、数年で実現した「短期走」効果を実感した次第です。現在、資産家クラスの投資家様に、ご案内し、皆様に実感、同意していただいています。
知識や経験がない方にはお勧めできませんので、ブログを読んだだけの方には、絶対真似をしないでいただきたいですが、資産運用にあたり、不動産賃貸経営に疲れてきた方は、ご相談ください。その他、株式ポートフォリオのうちの債券分を（米）国債に置き続けるのが嫌になった方、これから、まとまった額の資産運用に当たり、失敗や回り道したくない方にとっても最適のソルーションです。