不動産長期保有型ファンド共同経営者の中山道子です。去年の8月にスタートしたファンド用のシード・ポートフォリオ（seed portfolio）、つまりファンド設立前のテスト・ポートフォリオの稼働状況をご報告します。
【結論：戸建てポートフォリオは、アンダーライティング（想定目標）通りに稼働中】
まずは、状況を振り返るところから。
去年１１月に、居宅不動産のプライベート・エクイティ・ファンドを設立しましたが、その助走として、８月から、インナーサークルの投資家様にご協力を募り、下のポートフォリオを作ることができました。当時の目的は、まさに、「こういうことをやっていきます、やっていけます」という成功モデルを、小規模ながら、まずは作り上げることでした。
２０２４年、皆様のお陰で、
MTMA 1 戸建てポートフォリオ ９戸購入
MTMA 2 戸建てポートフォリオ ７戸購入（その後２戸プラス）
16701 GREENFIELD アパート物件 １２戸
16721 GREENFIELD アパート物件 １４戸
という4つの物件ポートフォリオ設立ができました。
一部、下の記事でご報告しています。
取得時に利益確定のそのわけとは！戸建て賃貸経営ポートフォリオ、２ヶ月でできたこと
そして、共同経営者のトッド・シルバーさんがエアテーブル（AIRTABLE）というクラウド型のデータベースをカスタム化した資料で、IR 資料ができはじめていますので、今日のこの記事では、その一部をお目にかけます。
下のリンクをクリックされると、エアテーブル資料抜粋、MTMA 1 の収支データがダウンロードできます。（面倒な方は、下の画像資料のみ御覧ください。）
Property Analysis-Operating NOI Actuals MTMA 1
下は、各物件が、稼働しだしてからのネット手残りキャッシュフローを表示したもの。右の数字は、「アンダーライティングで想定していたネットの手残り額」、そして、左側の数字が、現状です。
例えば、MTMA １所有物件である HARVARD通り６１９０番地は、事前のアンダーライティングでは、経費支払い後手残り（NET INCOME）が、８２８ドルと想定したところ、現状、９８１ドルで稼働中。ハーバードの場合、スプレッドシートを見ると、家賃が入りだしたのが２０２４年１２月なので、１２月から直近６月までのネット手残りを平均で表示したのが、９８１ドルというわけです。
そして、MTMA１の合計ポジティブネットキャッシュフローは、現在、月額６，８２８ドルで、目標だった５，９７７ドルを上回っています。
つまり、どの物件も賃料自体が想定通り、家賃回収も順調と、今のところ、うまく進んでいるということですね。
ファンドの PROOF OF CONCEPT（概念実証）、購入時のアンダーライティングがきちんとできていたことは、立証できたかと思います。
【注意事項 実際には、１年半くらい経ってからの結果を待つ必要があります】
去年８月に購入した物件の多くは、１２月くらいまでに賃貸が決まりましたので、まだ、ほやほや。実は、よりしっかりした検証をするためには、《賃貸が始まってから後の１年間の結果を均す》ことに意味があります。
理由はいくつかあります。
例えば、現在、プラスキャッシュフローが当初の目標よりこれだけ多い要因の一つは、「まだ、夏の固定資産税を支払っていないから」です。
物件を新規購入すると、市役所には、新たに物件査定をする権限が生じます。購入前の物件の固定資産税がいくらだったかは、参考程度にしかなりません。逆に、一度購入後は、年率上昇率には制限がかかるのですが、役所にとっては、税金を高くするチャンス。
デトロイトの固定資産税は、年二回、冬課税と夏課税があり、夏に、６割以上を払うイメージです。現在、７月１日に課税額が発表されるのを待っているところで、「これくらいになるだろう」というあたりはつけており、それが、アンダーライティングのネットキャッシュフロー目標数字に表現されているわけです。
ここで、８月に、夏課税を支払うと、この「購入前予想値より利益が出ていた状況」が、一転して、数ヶ月の間、「予想値よりパフォーマンスが悪くなる状況」に取って代わられることになるでしょう。８月時の一時支出額が大きいからです。それが最終的に平均化されるには、
「購入後、市役所が物件査定をしおわり、固定資産税がアップした状態の中、賃貸して１年間」
という期間を経る必要があります。さらに言えば、最初の１年目で出ていくテナントや、大規模修繕はあまり生じないわけですから、もっと正確に、全体の空室率や出入りの頻度、各種修繕費等を反映させていくことまで考えると、３年、５年といった累計資料が意味を持つことになります。
本来は、投資家様には、オンラインクラウド APPFOLIO で、細かい資料を、ほぼリアルタイムでご覧いただけるようになることが目標です。ただ、現在、管理会社のデータと当方クラウドのシンクロに苦心しているため、共同経営者のトッドさんが、ギーク（geek, IT技術に強い人）パワーを発揮し、エアテーブルで、独自のバックアップ資料を作り上げてくれているという状況です。
社内仕様なので、投資家様情報なども同じテーブルに計上されているため、ページごとの部分公開しかできませんが、管理会社の管理明細よりも、こちらのほうが一目瞭然で、わかりやすいところまで整理できているので、投資家様には、とりあえず、第二四半期のご報告は、この形式を使い、ご案内をさせていただくことになりそうです。
サムネイル画像は、大規模修繕案件となったWARD通り１５７６５番地。予定通り、取得から３ヶ月で修理が終わり、現在、ZILLOWでも、掲載されています。
https://www.zillow.com/homedetails/15765-Ward-St-Detroit-MI-48227/88099519_zpid/
同じ物件とは信じられないくらいですね。下のリンクが修理前後の修理会社からの写真集です。
最後に、同時期、MTMA 1 後に着手した MTMA 2 戸建てポートフォリオ ７戸購入（その後２戸プラス）は、3月に購入した一戸がちょうど予定通りの6月末に修理が終わり、賃貸掲載に着手したところで、ポートフォリオとして、「去年から」といえないため、ここでは同列では扱わないこととします。詳細は、投資家様にご報告させていただきますが、当初の７戸は、MTMA 1 同様に順調に賃貸経営中です。