「アメリカ不動産投資で資産倍増中！」ブログ管理人の中山道子です。
この記事の要点
この記事の前編では、「景気後退を予感し、株式市場への露出を大幅に減らすことにした」という話をしました。前篇は、こちらをクリック。
この記事では、「代わりに私のやっている短期の不動産投資の投資スタイルが、どうして、不況に強いか」というお話をします。
そもそも、私の株式市場への投資スタイルは、インデックスファンドを利用するパッシブ投資なんで、本来、市場を読もうとしてはいけないわけで、バンガード社が市場動向にコメントしたからと言って、それは、変わらないべきなんです。
しかし、私には、”自分で回す不動産投資”という最強の武器があるため、ポートフォリオの重点を、ここ数年の間は、そちらに移すことに決め、投資信託の方は、昨日、結構売ってしまった、というのがこの記事の前編のお話です。
現在、多くの専門家は、２０２０年を目標に景気後退が始まると言っているようでして、まあ、専門家の言うことは殆ど当たらないので、そのタイミングとしては、あまり当たらないだろうとも思ってます。
参考：ジローのアンケートによると、専門家は次の景気後退が２０２０年に始まると思っている
The Next U.S. Recession Will Start in 2020, Survey Says
参考：経済専門家の言うことは何一つ当たらない：IMFの上級研究員の研究
“There will be growth in the spring”: How well do economists predict turning points?
ただ、シナリオとして、「米国で、金利が上がり始め、公的資金が株式市場の賑わいを手伝うことは今後はなさそうだ」というのは、時期がいつかは別として、たしかにそうだろうなと思っています。
そして、私自身は、〈景気後退が、専門家の予想する２０２０年より早く来る想定〉で行動を起こし始めたということなのです。
だって、米国って、経済の７割が、個人消費で持っている国です。
実質、完全雇用がほぼ実現しているのに賃金は上がらないまま。今、個人負債総額はバブル時総額を上回りましたが、税制改革による富の再分配も行わないわけですし、公共事業の計画も不透明で、なんか、これ以上の伸びしろが見当たりません。
不動産について見ても、不動産業者さんだった大統領の判断で、高額自宅物件購入にあたってこれまで存在した税制メリットは撤廃され（なぜかこの点だけアッパー層に厳しくなった）、あらゆる流行の最先端、カルフォルニアの不動産市場では、高額物件の売買が鈍化してきています。流行が最後に行き着く中西部の不動産市場が今空前の大盛況ということは、次は、もう、”先”がないってことなんじゃないかと強く感じます。
参考：供給不足で不動産の価格は上げ止まりの反面、需要自体が低下を見せ始めた
Home Prices Soar While Buyer Demand Cools
参考：中西部がホット！
「２０１８年、カルフォルニア高止まり、ミシガン急上昇中」
それで、米国の景気が後退すると、どういう事が起きるかというと、
＞ 株式市場が低迷する
＞ 不動産市場も、停滞する
＞ 市中金利が上がり、銀行がそれほど融資をしなくなる
＞＞ → 私のやっている短期不動産融資案件は、利益も件数も増える
わけです。
ここ、もう少し丁寧にご説明をしますと、まず、私が現在やっている不動産投資というのは、
「ビジネスや個人に、不動産という担保を差し出してもらい、短期間（通常半年から１年単位から）だけ、結構な金利で、資金を貸し付ける」、
という、COLLATERALIZED PRIVATE LENDING（担保付きの私的融資）というタイプの投資です。
そもそも、どうしてそんなニーズがあるのか？
景気が良ければ、普通の銀行が結構、融資をします。
なので、ビジネスや個人は、不動産の担保を差し出してまで、短期の高金利融資なんかに申し込んできません。
それが、金利が高くなり、銀行のほうでお金をなかなか貸せなくなると、銀行に運用資金を借りて、健全にビジネスができていたはずの企業が、銀行の資金引き上げ攻勢とか、借り換え拒否にあうようになったりします。
そうすると、「背に腹は変えられない」ということで、ビジネスは、〈より高利で融資を行うところ〉に融資申請に駆け込んでくるわけです。
ということで、まさに、不況で企業さんが回転資金に困っている時には、私のやっているような融資業務へのニーズが高まるわけです。
実は、つい５年前くらいまで、「銀行さんの資金引き上げにあって」なんていうケース、結構あったんですが、ここ数年は、銀行融資が潤沢になり、対企業との関係では、狭い意味での新ビジネス立ち上げの際の融資のニーズだけになっていました。（新規事業立ち上げは、景気がいい時も、あまり、銀行の正規融資がつかないのです。）
そういう背景があって、実は私は、ここ２年、景気が良くなればなるほど、優良案件をゲットするのに苦労していました。
２０１７年は、不動産の短期修理転売案件が中心でした。不動産の短期修理転売も、どんなに景気が良くて、業者の与信が良くても、米国では、絶対、銀行が融資しないタイプのビジネスなのです。
そういう「逆風」にあたり、《世間は景気が良いのに、私は案件確保に苦労する》状況がここ２年の間続き、私は、新規案件開拓に奔走して過ごした次第です。
去年、そうした努力がようやく実り、ゲットする案件数を増やすことができました。また、案件の質も向上したと自負しています。
実は、《どれくらい案件確保に苦労していたか》というと、自分自身が、自分のところに来る投資案件に、この１年以上、全く投資できていない状況を経験するほど、案件の数が少なく、投資希望者様の数のほうが多かったのです。
しかし、案件をもっとゲットできるようになり、ようやく今、”資金余り状態”が解消してきて、自分自身も、自分の案件に投資できるところまで来たんですよね、
今まで、「お客さんに案件をすべて回してしまうと、自分では、自分の選んだ案件への投資ができていません」と言うのも変な気がして、ブログ上、何も言っていませんでした。しかし、ここに来て、自分自身の資金をもっと不動産投資の方に戻すべく、「ETF、売りました」という、冒頭の記事タイトルになりました。
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まとめ
■ 米国では、ここ数年間、景気がよかった。そのため、私がやっている《不動産を担保に、高金利で、短期融資をするスタイルの投資》に対するニーズは低く、良い案件を見つけて来るのに苦労していた。
■ 今後は、”いつか”はわからないにせよ、景気が後退していく方向性に向かうことは間違いない。銀行の融資緊縮が始まれば、私のやっている投資スタイルに対し、借り手の需要がもっと増えて、リターンももっと上がってくる可能性が高い。
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つまり、私のやっている投資は、「不況により強い」投資、株式市場がだめなときは、こっちが順調になるという投資です。（好況時にも、今ドキの国債や社債と比べると、インカムゲイン・コンポーネントという観点からは、圧倒的な優位にたてる投資法です。）
《普通の不動産投資》ですと、物件を買って賃貸に出すだけなので、インカム部分（家賃）こそ、株式市場に連動しませんが、資産性という観点から見ると、物件価格については、株式市場と同じ方向に引きずられがちです。株式市場が停滞すれば、不動産価格も、ある程度低迷します。これは、なぜかといえば、売ろうとしても、買い手が、お金を持っていないからです。
それに対し、私のスタイルでの不動産投資というのは、不況の時には、株式市場や一般不動産市場と真逆の方向に動きます。ニーズが増えて、リターンが増すのです。
私同様、これまで株式市場に投資をしてきた方、体制整えて案件増やしましたので、ぜひのご検討をお待ちします。
専門家ですらだいたい予測間違ってるんで、私自身、「いつ」という時期を区切っているという話ではないのですが、今後の方向性というアバウトな話でいうと、遠からず、波はこちらに来ますので、それを待つ体制、準備万端となりました。
「米国不動産投資で資産倍増中！」の管理人は、
１）「米国景気後退は、２０２０年より前に来る！と思っている
２）その時、管理人がやっている短期不動産投資のスタイルは、好景気時よりうまく回る！
というお話でした。
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