アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログ管理人の中山道子です。現在は、不動産投資をするファンドのマネージャーをやっています。ここに至るまでの私の成長を見守ってくださっているブログ購読者様には感謝です。
今日は、不動産を担保に融資を行うスタイルの投資手法について言及します。
本来、第三者にお金を貸す行為は、銀行のしごとであり、厳格な規制の対象となります。しかし、米国では、歴史的に、この分野に、個人レベルの投資家を含めて、投資をするノンバンク的なポジションが存在し、関係諸法に抵触しない形であれば、進出して構いません。
今日はその部分については詳しく触れませんが、あえて一言言及すると、個人レベルの外国人投資家が、弁護士を挟まず、行うようなことではありませんのでご注意ください。
私は、この担保付き融資（collateralized lending, private money lending）業務に従事して、１０年以上たちます。
最初は、居宅不動産（residential real estate）への融資から始まりました。物件の審査がより容易だからです。その後、商業物件の融資案件を、ブローカーから紹介され、扱うように。この時期、商業物件については、鑑定書の読み方や融資案件の組み方（syndication）の方法を学びました。
そして、２０２３年５月には、自分の学びを体系化したデューデリのチェックリストを作成しました。それが下のものです。自戒の意を込めて、ここで、公表します。
＝＝ 商業物件に対する担保付き融資を行う際の注意点
物件精査
- ロケーション
- 物件価値評価
デフォルト時の戦略
- 担保不動産上で行われている経営モデルが理解できているか
- 回収戦略がクリアか
借り手の実績
- 犯罪歴等トラブルがないか
- ビジネスの実績があるか
人為ミス回避
- 決済書類の確認
- 現地主導にさせない、自分が納得しない限り了承しない
- 自分のメンタルに注意
簡単なところで、物件精査についてより言及すると、例えば、州レベルでいうと、バージニアやニューヨーク、マサチューセッツなどの東部の州は、おしなべて、中西部や南部より、人口密度も高く、物件の価値についても、手堅いことが多いです。例外は存在します。例えば、同じニューヨーク州でも、ブルックリンはいいですが、アップステートは、中西部と同じランクです。
また、より具体的な物件のポジショニングについて言うと、私は、よく、「ホーム・デポ・ルール」（Home Depot Rule）を適用します。これはマイルールで、別に、一般的な物言いではないのですが、あえて一般化するとすると、大手の上場企業のリテール店舗が近所に存在するかどうかです。
報道によれば、ウオルマート（Walmart）は、人口９割に対し、１０マイル以内に存在しているというほど、広く米国に存在しています。
そのため、近所にウオルマートや、ウオルマートの関連ビジネスであるサムズクラブ（Sam’s Club）が存在しない物件というのは、一般論的に、潜在顧客層が少なく、苦戦しがちなのではないかという考え方ですね。
スターバックスが近所に存在するか。スタバはないが、ダンキンドーナツだけがあるといえば、どちらかというと、微妙なエリアです。
このように、自分の過去を振り返り、リスト化していく作業は、私にとっては大変重要な学びをもたらしてくれました。
ブログを読まれている皆さんにも多少参考になることがあれば幸いです。
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今日使った不動産投資英語
- private lending 銀行や大きめのノンバンクではなく、個人や個人に近いレベルの融資
- collateralized lending 担保を取る融資
- commercial real estate 商業不動産