アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログの中山道子です。
アベノミクスの３本の矢にならい、連邦対政策３本の矢がなんであったか、その効果がどのようなものであったかをかんたんに時事解説します。その結果、不動産を「持てるもの」が優先され、「持てないもの」にとっては、持ち家を買うためのエントリー障壁が高まりました。投資家にとっても、今エントリーするべきか、難しい判断局面になったのです。
アベノミクスのせいで、日本も経済格差が拡大したと論じられているようですが、不況対策や経済振興対策は、基本、そういうところがあるようです。政策にこうしたバイアスがあるため、積極的に投資をすることで、政府の後方支援を受けられるというのがえげつない真実です。
今回の COVID 対策のため、連邦は、対不動産的には、下の３本の矢を放ちました。不動産だけを視野に入れたものではありませんが、ここでは、不動産についてだけ話します。
１本目の矢 低金利政策
２本目の矢 量的緩和の一環として、不動産担保証券、債権を大量買付
３本目の矢 ローン返済猶予
第一に、公定歩合の低金利政策に誘導されて、不動産ローン金利は、歴史的低さ。このことで、毎月の返済額が抑えられますから、買いたい人は、より高い物件を買っても、今までと同じ支払額となります。このことが、購買意欲を促進しました。
第二に、前回の大不況と違い、今回は、不動産市場が震源地でないのに、量的緩和の一環で、不動産担保債証券をバンバン購入。これをしてきたのは、COVID で失業した人が、自宅ローン返済を辞めてしまい、不動産担保証券がデフォルトするかもしれないという懸念を産まないため。
第三に、第二に関係しますが、そもそも、自宅ローン返済を要求するな、という返済猶予を１年半、可能にしました。また、返済しなかった元本や金利は、猶予期間打ち切り後、すぐ一括で返せというのも NG です。
以上の３本の矢に加え、在庫がなかなか出ないという状況が生じました。COVID のため、家を売れないわけで、空室物件しか売買できず、そのため、供給というボトルネックが生まれまれたのです。他の産業でもサプライチェーンの問題が出ましたが、不動産でも同様だったわけです。
この結果が、２年間で合計３割の値上がりというごっつい不動産バブル。ブログ読者にも喜んでおいでの方が多いでしょう。
ここで、これからの懸念。
株式市場のそれと同じで、《テーパリング》。つまり、上の３つがすべて徐々になくなっていくわけです。
その時に、このまま、同じレートでの価格上昇が続くのかといえば、さすがにそれはないでしょう。
不動産関係者は、物件価格の値下がりは予測していませんが、それでは、インフレ対策として、買い進めるのか、それが高止まりをつかむ行動とならないのか、そこは、判断が難しいところ。
市場が難しい時は、ビギナーは失敗しやすいので、遠隔副業投資家は、ご注意。
現在物件を買っても問題ないのは、どうせ１０年単位で資産運用をしようと思っている方、お金が余っていて、どのみちアローケーションを進めていかないといけない方ではないかなというのが私の考えです。
半面、虎の子でローンを組んでしまい、賃貸経営を開始するというのは、慣れない方には、勧めにくい、そんな気がします。
ぶっちゃけ、今は、買い時とは思えません。
ただ、私が、それほど予測を当てられるのかと言われれば、世の中の関係者同様、そんなことはありません。
私は、ここ３年くらいは、「もう買い時は終わりました」とブログでもメルマガでも話していました。
前回の不況で、不動産価格がボトムアウトしたのは２０１２年だったので、その後の回復を見ていて、《そろそろ、値上がりは落ち着き始めるかも》《高くなりすぎた感がある》と思っていたわけです。実際、下の図を見ると、２０１８年から、COVID が発生するまで、市場価格は伸びなくなっていました。
COVID でこんなことになるとは、、、結果論としては、前回の私の相場の見立ては、間違っていたことになります。
私自身は、もう長期プレイはあまりしません。私もベテランとなりましたが、それでも、いくら考えてもわからないからです。不動産投資は、１－３年位の短期投資だけで、だいたい賃貸経営の３倍のインカム・ゲインになります。興味がある方は、無料メルマガご登録をお忘れなく。