アメリカ居宅不動産のファンドマネージャーをやっている中山道子です。
経済における格差という言葉は、昔からよく聞きますが、コロナ後、経済回復の流れにおいて、K字経済という言葉を用いることも多くなってきました。日経新聞に取り上げられたのは、2021年。
当時の紙面では、以下の説明がされていました。
▼K字経済 富裕層と貧困層の経済格差など経済の二極化が進む状態。所得階層別に収入や貯蓄の増減などをグラフ化すると、上下に開くK字を描くことから名付けられた。新型コロナウイルス禍が長期化するなか、低賃金労働者ほど雇用環境が悪化し、株高の恩恵を受ける富裕層に富が集中する現象が世界的に広がっている。
現在の経済状況を、「後退期からの経済回復期」とはもう言わないと思いますが、現在、ニュースなどで、K字経済という言葉は定着しているようです。そして、現象は、当然、不動産にも、波及しています。
アメリカ不動産の中山道子です。
現在、アメリカ不動産の取引価格は値上がりするばかりです。それなのに、実は、現金買いの比率が上がっています。このパラドックスについて、今日、お話しようと思います。対策はあるのでしょうか？
アメリカで、居宅不動産のプライベート・エクイティ・ファンドの共同経営にあたっている中山道子です。
不動産投資をされている方であれば、不動産投資審査というのは、「千三（せんみつ）」、つまり、１０００の案件を審査し、そのうちの３つくらいしか、投資に適当な物件はない、そういう言い回しを聞いたことがあるかと思います。
私達が経営するファンドには、地元のネットワークがあり、多くの戸建て物件については、提携業者さんから上がってくる段階で、だいたい、事前に審査が終わっており、当方要件を満たしています。そのため、私自身は、戸建て取得にあたっては、そこまで審査に手間取ることはありません。しかし、大型のポートフォリオの審査は、通常の仲介レアルターさんの守備範囲を超えるため、こういった案件の審査には、私が、直接あたっています。
今日は、「金利１％の継承可能ローンがついた満室ポートフォリオ」の購入打診が来たのに、審査した結果、「お断りします」と言わざるを得なかったというお話です。
戸建て賃貸データ：デトロイトの大躍進
私が共同運用するMutual Trust Management Advisorsでは、ワーキングクラス・エリアにある賃貸用中古住宅の取得と運営に投資を集中しています。
今日のご報告は、全米の戸建て賃貸市場の成長が鈍化しつつあるという事実。また、機関投資家層が経営するアパート物件市場の成長も、やはり低迷しはじめているという状況。しかし、実は、そんな中、デトロイトは、米国で最も堅調な戸建ての賃貸住宅市場の一つとして際立っています。
Multi-Housing Newsが発表したコアロジック社戸建て賃貸インデックス（CoreLogic Single-Family Rent Index）によると、2025年6月時点で、全米の戸建て住宅の賃貸件数の成長率は年率で、2.9%でした。それに対し、デトロイト市場の成長率は大幅にこれを上回り、去年比で、年率5.1%の増加を記録しました。これによりデトロイトは、戸建て賃貸市場の成長率で、トップスリーにランクインをしたことになります。
