アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログ管理人中山道子です。ブログを全く更新しないと、活動できていないと思われているようなので、ちょっと最近の案件について話します。実際には、過去数年に比べ、取扱高は増えており、余裕がないため、ブログ記事を更新するのは見合わせています。
そのため、新規投資のご照会は、直接メールをしていただけるとありがたいです。今月４月は、いろいろな状況下で、サイズは、この記事で取り上げる案件に比べればすべて小さいレジデンシャルですが、９件の決済を抱えています。
米国では、最新の雇用統計も強気で、景気のオーバーヒートを抑えるためには、金利引下げは、見送られるようですが、そこここに、影響がないというわけではありません。
私の専門の不動産についてみると、居宅物件は、直近、値上がりが止まった状況で、インフレを勘案すれば、実質値下がりと言えるでしょうが、とにかく、額面価格は、下がっているわけではありません。上がるのが止まったイメージです。
それに対し、商業物件は、玉石混交です。ニュースで商業不動産がボロボロ、といったような報道がある場合は、通常、
＞ 一級都市部、例えばサンフランシスコ、シアトル、ニューヨークなど
＞ オフィス
であることが多いです。
実は、商業不動産は、４つのセクターに大まかに分けられます。
＞ オフィス
＞ ホテル等ホスピタリティ物件
＞ リテール小売店舗
＞ インダストリアル工業物件
そしてこのセクターで見ると、都市部オフィスがボロボロ、ホテル等はコロナ後の需要で持ち直し、リテールはオフィスに追随。
実は、この１０年間にわたって最も堅実に推移してきたのは、居宅物件に比べても、更地やインダストリアル工業物件であったように見えます。
下は、ミシガン州デトロイト首都圏における「インダストリアル」物件の家賃と空室率。空室率がこの１０年間にわたり、４％で、家賃は、毎年５％以上上がってきました。
今後、この状況が維持できるかはまた別に見ていかなければいけませんが、そんなわけで、現在、不動産で最も強気なのは、工業物件な気がしています。
先だっては、そんな案件を決済しました。融資総額２２０万ドルで、デトロイト近郊の優良企業の自社敷地に対する融資です。
日本とアメリカが違うのは、銀行の融資基準や条件が大きく異なること。サービスを受ける側からすると、日本の銀行は、天国のようなところで、アメリカの銀行は、地獄のようなところです。
大手企業、優良企業であっても、条件によっては、オルタナ融資でないと融資が引っ張れないということがままあるため、このケースも実現しました。
１年分の金利は、前倒しで融資直後に支払ってもらいました。
お金を貸して、すぐその一部を返済に回させるのは、二重手間なので、「どうしてわざわざ？」と思われるかもしれません。
実は、回転資金に回したい資金であったりして、融資を受けても、その資金に基づき、直ちに、キャッシュフローが産まれないことがわかっている場合、＜毎月の金利を捻出するのは苦しいが、１年後にはリファイナンスなどできちんと出来る＞、といったケースがありえるため、このようなことが起こります。
貸す側にとっても、額面では多めに課していますが、１年間の回収が楽になるのはもちろん、実質的なリスクの対象になっているマネーの額を１割以上減らせるので、歓迎します。ただ、決済時にその場でペーパー精算するのは、マネロン的な発想になりすぎるようで、最近の決済では、歓迎されません。
そのため、あくまで全額融資を実行し、翌日、決済外に、返してもらいます。参加者の皆様の金利分ですが、次の案件にすぐにご投資していただけないか、今相談をしているところです。投資家様のご参加金利は、９％で、８０万ドルを投資された方には、１０％でご案内しました。
日記風ですが、この春は、二人の投資家様と、別々の都市ですが、それぞれスタバで、お直接お目にかかって久しぶりにご挨拶、打ち合わせさせていただけました。スタバは一人では絶対はいらなんですが、待ち合わせ、打ち合わせには、どの国、都市においても、最強ですね。。。
都市Aでもスタバ。
都市Bでもスタバ。
スタバ、すごいです。。。