アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログの中山道子です。
今週は、賃貸経営がうまく行っていない商業不動産の購入にあたり、融資をするという投資案件が回ってきて、大車輪でした。
商業不動産の場合、一般のレジデンシャル不動産と異なり、空室だと、評価額がガクッと下がります。しかし、レジデンシャル物件と違う魅力は、「市場動向に関わらず、短期間にバリューアップをさせることができる」こと。
普通の一戸建てや区分所有（マンション）を買っても、平時は、１年２年で大幅な値上がりなどはしません。
それに対し、商業物件は、稼働状態が悪いと格安で買え、テナントさんを入室させることで、１、２年で、２倍の鑑定額を取り付けることも不可能ではありません。
そのため、レジデンシャル市場が地味に年率数％しかアップしていないような平和で退屈な時期にも、商業投資に習熟すれば、加速的に不動産リッチになることができるというわけです。
ただ、商業投資は、上級者がやることで、通常、レジデンシャル投資１０年が一般的な目安。私自身、商業投資に足を踏み入れるようになったのは、レジデンシャルの現場をあらゆる観点から１０年間経験してからようやくでした。仲介業者さんのライセンスも、レジデンシャル用と商業用に分かれています。
私のやっている投資スタイルだと、ブローカーに案件を精査してもらい、しっかりした案件だけが来たところを、私が更に厳選し、商業投資のご経験のない日本人の顧客様にもわかりやすいように、原点資料に追加して、日本語の資料を別途作成し、丁寧にご説明しています。そのため、私のセミナー等で、勉強をしていただければ、私のように１０年下積みしなくても、参加していただけるようになります。
それでも、私の顧客様には、米国で、現役のレアルターライセンスを持っている方や、日本で、本業で商業不動産開発をやられている方など、もともと素地の高い方の比率が多いです。
今回の案件は、遠方の大家さんが、地元で管理会社さんのセレクトに失敗し、賃貸経営が嫌になったのが売却の理由。そのためか、売却条件は大変有利で、該当物件を１２０万ドルで購入することを決めた買い手たちが、当方に「買いたいけどお金ないからお金貸して」といって相談に来たというわけです。
商業不動産の難しさは、ローン取得が茨の道であること。物件が稼働中でないと、まずだめですし、融資が出る場合も、レジデンシャルのように、８割融資ではなく、６割程度しか出ないことが一般的。そのため、私達のような PRIVATE LENDERの の出番が大きいのです。
この物件も、購入から２年間は、当方の割高の金利を払っての融資を受けながら、物件を立て直し、賃貸が本当に安定した段階で、正規の銀行融資へと借り換える作戦。銀行融資が出たら、そのお金で、私達は、エグジットという次第です。
ご注意 私達がやっていることは大変危険なことでもあります。絶対真似されないでください。
こうした投資に興味を持たれた方は、下から、過去の投資実例もご覧ください。
https://usa-rei.info/category/case_studies/
YOUTUBEチャンネルは下から。
https://www.youtube.com/channel/UC3N1VNSWOnFs1I15rM8R51w
無料のメルマガもやっています。
また、もう少し学んでみたい方は、有料メルマガご登録ご検討ください。