海外投資で成功するために必要な3つのスキルはこれ! 不動産編

アメリカ不動産投資で資産倍増中!ブログの中山道子です。

私は、米国での不動産投資を、2003年位から行っていますが、米国で不動産投資を行う場合、各種の手続きがあり、最終的には、それぞれを、段取り良く行っていくことが必要です。

ここらへんは、株式投資のほうが楽なところですね。ですので、私は、海外での物件所有は、本業がとても忙しい方、こまめな事務作業が苦手な方には、お勧めしていません。

私自身のコンサル経験から、不動産関係の海外投資で成功する方は、下の3つのうち最低2つが得意である必要があると感じています。

海外不動産投資で成功するタイプの方が必要とされるスキルはこれ! 3つのうち2つは、「普通の日本人の平均レベルより上」、「3つめも、平均なみ」レベルである必要があるのではないでしょうか。

★ ビジネスの経験
★ 英語力
★ パソコンのスキル

ビジネス経験

普通に社会人としてビジネスを経験されてきたかどうか。経営者の方は、さすがというか、このスキルが格段に高いです。コミュニケーション能力が高いのも、経営者の方の特徴ですね。

英語力

私自身は、いわゆる「帰国子女」で、英語国と日本を行き来しながら成長し、大学は日本、大学院で米国に行きましたが、私がお客様のお手伝いをする時にイメージするレベルとしては、中学英語を大部分使いこなせる位を「ある程度英語力がある」と判断します。

とはいっても、中学英語ベースに、大人社会で使う一般的なビジネス用語や、不動産業界用語である不動産英語のボキャブラリーがプラスオンされている必要になります。

大学受験で学ぶ難しい構文などは、必要ありません。

パソコンのスキル

これも、携帯をいじる力だけが高いといった学生さん的なスキルではなく、メールで、複雑なビジネス上のコミュニケーションを取り、金融機関の口座の管理などがオンラインでできるといった感じの実務能力です。

仕事という観点からでは、スマホやタブレットだけでは、まだまだ難しい点があるかと思います。

パソコンがご自宅にあり、最低でも、1日1回はメールの確認や返信を行うランクの方である必要があります。旅行時にも、パソコンを持っていく習慣があったり、宿泊先のホテルのパソコンやビジネスセンターを使うなりして、大体の用事にシームレスにやり取りできるところまで行けば、安心です。

米国で不動産投資をする際には、この3点スキルのコンビネーションで、下のようないくつもの作業を行うことになります。

米国で不動産投資を行う場合、必要とされる事務作業の例とは

「物件購入時や修理時に、米国の銀行口座のオンライン送金サービスを使い、第三者機関に送金手配をする」

「不動産管理会社から、クラウド・サービスを使い、毎月の明細や請求書が来たというメールが入ったら、オンライン上、該当ウエブサイトで用意されている自分用のアカウントにログインして、詳細を確認する」

「火災保険の更新切替時を覚えていて、火災保険が切れる前に、自分の方から保険エージェントさんに連絡を取り、新年度の見積もりを取り、更新手配をする」

「固定資産税の支払いについても、米国の銀行の自動引き落とし手配をするレベルの事務処理能力があるか、毎年、役所から、郵送で通知が来たら、忘れないうちに、すぐ小切手を書いて国際郵便で送るといった手配力がある」

どれも、大切ですが、全く面白みのない作業ばかりです。なので、性格的には、どちらかというと、下のような方に向いています。

海外不動産投資に向く性格

★ マメで細かい雑用を溜め込まないタイプ
★ 事務作業や書類記入が苦手でないタイプ
★ 段取り力がある方
★ 記録をとっておいて、整理しておくのが苦にならない方
★ 忍耐強く、冷静で、「ノリ」では行動しないタイプ
★ 情報を収集し、整理し、理解することが得意なタイプ

社会経験が豊富な方であっても、大企業勤務経験が長く、分業体制に慣れている方も、ひょっとしたら、要注意かもしれません。

私自身、自営になるまでは、だいたいのことは、「秘書の方」とか、「なになに課」の方とか、組織内の他の人にやって頂いていた口で、事務能力がゼロだったため、正直、最初は、性格改造に近いレベルの KAIZEN が必要でした。(トホホ)

私の父なんか、役職上、一番偉かった時期には、「湯沸かしポット」の使い方も、「お風呂の沸かし方」もわからず、ボケが早く来ているのかと真剣に心配しましたが、昔の偉いサラリーマンというのは、会社では秘書、家では奥さんと、誰かが世話をしてくれますから、本当に、何もしなくても良かったんですね。

父の場合は、退職後、好きなことなら何でもできることがわかり、その後安心しましたが、投資に着手する場合は、いくら偉い方でも、「一人起業」となりますので、自分で何でもやる覚悟が必要であるということですね。

上に上げたいろいろなスキルのコンビネーションが備わっていないと、痛い目にあうこともありえます。


これはひどい! 極端なアメリカ不動産投資失敗例

その1

Eさんは、メーラーが、海外からの英文メールを自動的に弾くセキュリティ設定になっていたらしく、米国の管理会社からの毎月の明細が、全く届かないまま、1年以上過ごしてしまった。

この方は、その間に、管理会社の連絡をすべて無視していたため、賃借人が出ていき、管理契約が解除になり、物件は放置状態になっていました。。。

その2

Yさんは物件取得後、管理にはいそしんでいましたが、売却を決定。

しかし、ホールディング中、「本来、米国で、納税者番号を取得しいかないと、売却できない」ことを知らず、契約が締結できて、決済代行会社から、米国の納税者番号を聞かれたところで、大慌てになりました。

納税者番号の取得には、通常、2ヶ月を予定しておくことが必要です。売買契約は、買い手の都合で1ヶ月で終わらせることが一般的なので、契約自体がお流れになる可能性が高い状況でした。

どちらも、社会常識や、ビジネス・センスがあれば、ここまで来る前に、ご自分のイニシアチブを発揮することで、段取りができたはずなのではないかと思うのですが、、、

最近だと、アメリカでは、管理会社さんが、クラウド上、管理を行うケースが多くなっていますが、これも、慣れれば便利な半面、ゼロからスタートして、使いこなすところまで行くのは、結構大変です。

一般化してきた!クラウド・サービスを使う不動産物件管理方法

まず、管理会社側で、オーナー様のメールアドレスや所有物件情報を登録しておいて、招待メールを送ってきます。そこからは、ご自身で、招待メールに示されているリンクをクリックして、アカウントを作って、パスワードを保存する必要があります。

その後は、管理会社は、随時に、オーナー・ページに、月次明細等、書類をどんどんアップロードしていくことになります。

毎月、明細が追加されると、自動通知メールが来ますので、物件オーナーは、告知メールが来たら、ポータルにアクセスし、最新詳細を確認していくことになります。

クラウド上には、毎月の明細の他、賃貸借契約書や修理見積書、請求書、保険会社からの請求書等の連絡事項が、すべて表示されます。

なので、毎月、最新資料が何かはすべてのフォルダーを回って自分で確認する必要があります。

物件の管理状況が認識できたら、特に質問等のやり取りがない場合は、その月は、それで終わりです。

家賃は、経費を引いた後に、自動的に、振り込まれます。自分の住所や登録金融機関を変更したい場合は、オンラインで勝手にできます。

修理代等の請求がある月は、修理の見積書を確認し、了承したら、請求金額をクリックして、クレジット・カード等を使い、オンライン上、支払いを済ませることができます。

お金が振り込まれれば、管理会社に通知が行き、あちらも、修理に着手します。きちんとした会社であれば、ドロップ・ボックス等で、修理前の写真と修理後の写真を記録してリンクを見せてくれたりもするでしょう。

今、管理会社さんが勝手にこういうクラウド上のシステムに移行してしまったが、どういうことかわからないという方は、下のビデオでも御覧ください。

こういうサービスは、まだ一般的でないせいか、「これを導入することで、管理会社さんに、どういうメリットがあるか」を説明するサービサーのビデオはたくさんあるのですが、「不動産オーナーにとっての利用方法」といったオンライン・チュートリアルは、なぜか見当たりません。

なので、下のビデオは、ある管理会社さんが、自社のお客さんのために、自社で導入したあるオンライン管理画面の使い方を説明したものです。

以上のような体制に移行すると、質問や問題があるときだけ、担当者とメールをやり取りすることになりますが、それ以外には、「自分の役割は、自分で勝手に演じる」プロアクティブな態度が必要になってきます。

具体的には、

> 自分のアカウント上、どんな書類がアップロードされているかを確認しておく
> 明細を確認し、ダウンロード、保存、整理
> 確定申告時には、TAX FORM をダウンロード
> 銀行口座やクレジットカード情報の登録や情報更新
> 間違いや必要な情報がアップロードされていなければ、問い合わせ

といった作業ですね。

細かすぎるテクニック! 自動支払の方法は、クレジットカードより、ACH を選びましょう

細かすぎる情報ですが、米国の管理会社等で、クレジットカード引き落としと銀行口座からの ACH 引き落としオプションがあれば、必ず、後者を選びましょう。

理由は、銀行口座からの ACH(銀行が提供する電子引き落としシステム)であれば、通常、手数料を支払わなくて済むところ、クレジットカードやデビットカードによる引き落としだと、VISA などのカード会社の引き落とし手数料が上乗せされるからです。

ここまで読んで、手間が心底嫌になってきた方は、海外不動産経営には向いていません。

米国不動産投資はやめるか、背伸びせず、ハワイで日系業者さんから、フツーの物件を買い、管理も、日本人経営の管理会社さんに頼みましょう。ハワイなら、税理士さんも銀行も、日本人担当者とやり取りできます。

なぜハワイかというと、賃貸経営中の最も面倒なリスクは、「管理がうまく行かず、今の管理会社が気に入らない」ことだからです。

ハワイなら、日本人が経営する管理会社が近所に他にたくさんあります。売却時に、購入時エージェントを使う必要もなく、別の日系の人が探せるでしょう。この他、トーランスのように一部のカルフォルニアでも大丈夫かもしれません。

もちろん、テキサスのコーパス・クリスティでも、日本語で対応してくれる会社はあるのかもはしれませんが、そこが気に入らなくなったら、結局は、英語対応の地元の管理会社に移行しなければいけない可能性が高いでしょう。

アメリカでは、1対1の接客というのは、上のように、もう消えゆくサービスですが、日本人が経営している会社なら、日本人の期待度に応じたサービスを理解し、提供している可能性がより高いかと思います。

一般論として言えば、日本の丁寧な接客に慣れている方は、「日本が、万年低成長に甘んじている理由の一つとして、第三次産業の生産性が低いことが挙げられている」ことを思い出し、日本社会の期待値のほうがガラパゴス化をしているのだということを、認識する必要があります。

日本の外で起きている「時代の波」に置いていかれたくなければ、心して勉強していく必要があるということです。

こんなに複雑なケースでなくても、実は、今でも、一番、ありがちなのが、下のパターン。

一番ありがち!「海外の銀行のログイン情報紛失」

海外投資のために、ホンコンの HSBC などでわざわざ、銀行を作ったが、アクセス方法を忘れてしまい、どうしたらいいかわからない。

これは、本当によく聞きます。

口座開設時はなんとかなっても、その後、トラブルがあると、英語や中国語の電話サポートが利用できない。または、「実際に支店にいらしてください」などと言われてしまい、海外渡航となるため、なかなか、次の渡航をタイムリーに決めることができないわけです。

ある投資家様が、「ホンコンに置いてあるお金を使って投資をします」というので、案件をご準備したら、振込予定日に、「 HSBC にロックアウトを食らって、振り込めません。現地に行かないといけないらしいので、すぐには対応が無理です。すいませんでした」で、終わったことがあります。もう何年もたちましたが、その方からは、まだ連絡がないという、、、

新規の投資家様は、稀にこういう事があるので、私は、10万ドル単位のお金を普通預金口座に日常的に置いておいて、「本当に他の投資家様を探す時間がない」場合は、自分で投資をしています。

アメリカに不動産投資を行うということの具体的なイメージがわきますでしょうか。

本業がおありになる方が圧倒的ですので、ご帰宅後、休憩や、ご家族との時間を犠牲にして、それなりに、時間を使って対応をしていくことが必要になります。

私自身の顧客様は、そんなわけで、「物件所有は手間なので嫌だ。中山さんの案件は、物件所有に比べるとずっと楽で助かる」と言ってくださいます。それでも、順調に進むようになるまでは、初年度は、銀行口座開設、納税者番号取得、確定申告など、いろいろな作業を経由、習得することが、前提になります。

きちんと向き合えば、実りが多いのが投資業ですが、段取りは慎重に進めましょう。

この記事のまとめ

アメリカ不動産投資に着手するためのスキルは、ビジネス、英語、パソコンの3つ。

まごつかないためには、このうちの2つがどちらかというと得意であり、3つめも、日本人の平均レベル位ではある必要があります。

リサーチの多くは、無料でできますので、開始前は、オンラインのリソースや書籍等からイメージを掴んでおきましょう。オトナになってしまってからの英語力向上は、大変かもしれませんが、パソコン力は、誰でも、ある程度、努力で補えるはず。

私のブログも、無料ですし、メルマガも発行している他、たまに、日本で有料セミナーも開催しています。

投資に着手した後には、これらの3つのスキルを更に深めていくことも要求されます。真面目に取り組む投資は、いわば、「新規起業」です。