アメリカ不動産投資で資産倍増中！ブログ管理人の中山道子です。
この記事の概要
２０１８年１２月３０日、２０１９年最初の決済用の案件の段取りを終わりました。
高齢になり、長年経営していた物件を管理できなくなった８０代の女性に、銀行から差し押さえの通知が。事情を聞きつけた息子さんが、つなぎの融資申し込みに当方に駆け込んできました。
高齢化社会問題を体現するようなケースでした。
世間の皆さんは、クリスマスや年末、年始の準備と普段と別モードで忙しく動いておいででしたでしょうか。私の姉も、この前は、取引先との夜の付き合いが忙しいと言っていました。
私は、お酒が飲めないのと、単なるデジタル自営なので、基本、「おつきあい」というコンセプトがありません。年末年始も、普段どおりといえば普段どおりです。
大掃除なんかはしませんが、唯一、顧客管理方法の見直しだけ、前々からやりたいと思っていたので、やっています。
↓ 顧客ファイル管理作業 アナログっ！！
私自身、だいたいのことはパソコン等デジタルテクノロジーでやるんですが、手書きでなにかすると、一見、時間がもっと掛かったりといった非効率があるように見える半面、実際には、すごく気づきがあるのを体感します。
リサーチを見ても、手書きの効用って、ある程度あるようです。
「ある研究によると、学生が講義のノートを書く時、手書きとパソコンでの講義録作成では、手書きのほうが、記憶に定着しやすい」
Attention, Students: Put Your Laptops Away
ちなみに、こんな静かな生活を送っていた今週、残念ながら、アメリカの病理を間近に体験することにもなりました。
取引先で、経理の人が大変だということで、新しく、人を雇ったところ、その方が大変がんばりやさんで、いきなり戦力になっていてですごいな、安心だなと思っていた矢先です。
それが、２ヶ月とたたずして、「あの人は、やめさせられて」という話になっており、「あんなに優秀な人をどうして？」と、経営者に詳しく聞いたら、下の事情でした。
リサは、最初すごく頑張っていたんだけど、すぐ、無断欠勤とかが目立つようになって、何度も話をしたんだけど、あらたまらなくて、仕方なく、解雇となったんだ。
それが、感謝祭の２週間前。
感謝祭の時に、スタッフの一人が、リサに、HAPPY THANKSGIVING!というテキストをしたところ、感謝祭明けに家族から、電話があって、
「リサは、友人宅で、解雇後、２週間後に、薬物死したんです。若いときから薬物中毒で、どうしても克服できなくて、、、」
ということで、オフィス一同、みんな、がっくりしているよ。。。
嗚呼、薬物大国、アメリカ、、、
ここ数年、米国の平均寿命は、自殺率と薬物中毒死が上がっているため、隣国カナダが長寿記録を伸ばす中、先進国としては異例なことに、短くなってきています。
リサさん、若い頃から中毒に悩んでいたんですね。
アメリカは、もともと、カルチャーが、「薬を飲んでまた翌日頑張る」みたいな、日本以上のガンバリズム社会であるところに来て、９０年代以降、オピオイド（ケシ由来、アヘン類似）が、製薬会社の利益拡大戦略のせいで、単なる鎮痛剤として合法的に過剰処方されてきた経緯があり、自己責任じゃないかと突き放す気持ちには到底なれません。
ご冥福をお祈りします。。。
年末モードで、脱線しました。
本題に入りますと、この記事で取り上げるこのケースは、「来週火曜日に決済したい」といって回ってきた案件です。しかし、よく考えたら、火曜日は、仕事始めの１月２日。
いくら、取引先がせっかちでも、流石に、そんなことできるわけない、、、
ということで、決済は、今回、来週金曜日、２０１９年１月４日予定になりました。いずれにせよ、２０１９年初回の投資案件です。
詳細は下の通り。高齢化社会の深刻化を感じさせますね。
８０代の女性オーナー、フロリダでデュープレックス（二世帯住宅）を賃貸経営していたところ、高齢のため、銀行の返済や管理ができなくなった。
５０代の息子さんがハッと気づいたときは、銀行の差し押さえプロセスを止めることができない状態に。
ご家族としては、この物件をそのまま引き渡すのは不本意だったため、息子さんが、「自分が買ってオーナーになるので、自分に短期融資をしてください。１年以内に銀行からリファイナンスをします」と言ってきたというわけ。
物件は、フォートローダーデールにあり、２室とも賃貸中。（冒頭の写真）
息子さんは与信もよく、物件鑑定は、２５万５，０００ドルと出ました。融資金額は、１５万ドルで、融資比率は、５８．９％。特に問題ない案件で、すぐに審査が通りました。
息子さん夫妻は、額面所得はそれほど高くないですが、実は、ブルックリンの小さいアパート物件を経営していて、３室のうち、１室に自分たちで住んでいます。物件価値はオンライン上は、７５万ドル位。他の２室からの家賃は、年間１万２，０００ドルですので、高級物件ではないようですが、長く所有しているようなので、エクイティもそこそこあるはず。
対象物件のほうは、どうやらお父さんが生きていたときに、１９９０年に購入したらしく、その際の購入価格は８万２，０００ドルでした。
現在、銀行に借りている額は、８万ドルでは済まない様子ですので、購入後、価格が上がった際に、一度リファイナンスをして、エクイティ（含み益、値上がりした分）を現金化したのでしょう。
それでも、今回、銀行の差し押さえをストップさせるための返済は１５万ドルで済むようですから、現在の価値が、２５万ドルであることを考えれば、たしかに、１年間、高利貸しのつなぎ融資を使うことに意味がありますね。
物件は、ブローカーのオフィスの近所で、車で行って陣頭指揮できる距離。
毎月２，４５０ドルの家賃収益がある物件ですので、１年後に、リファイナンスで元本が返済できなければ、まずは、家賃を差し押さえ（”assignment of rents”）、次に、物件自体の差し押さえ（foreclosure）をして、最終的に現金化するのも容易と判断、私の顧客様にお勧めし、お受けいただいた次第です。
融資をするのは、専用のLLCに対してですが、そのLLCのオーナーとして、息子さんが保証人になるので、息子さんが正規の銀行融資を取得するなどの返済ができないということになるようならば、息子さん夫婦の長年の居宅に対しても差し押さえが仕掛けられます。（そちらは、ご夫婦の個人名義。）
米国では、高齢者が住宅ローンを組むことに対する年齢制限がまったくなく、必要なのは、所得証明だけ。
もともとの購入者であるこの女性は、９０年に、この物件を、ご主人と共同購入後、途中でリファイナンスしたり、ご主人をなくしたりして、現在、８０代になり、銀行への返済にまごつくことになられたようですね。
息子さんが頼りがいのある方でよかったです。
今後、独居を続けられるのか、施設に入られるのかなどはわかりませんが、日本ほどでなくても、米国も、高齢化が進んでいます。個人資産が、一部の高齢者に集中している状況で、今後、「高齢者の自己資産管理問題」は、更に社会問題化していくでしょう。
この記事のまとめ
２０１９年１月仕事始めの決済案件の仕込みを、２０１８年１２月３０日に終わったところです。
皆様も、良い年をお過ごしください。
２０１９年も「アメリカ不動産投資で資産倍増中！」ブログをよろしくおねがいします。