アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログの中山道子です。
昨日は、日本で投資家向けの仲介をされているベテランの友人と雑談で楽しく過ごしました。
私の業界では、女性が大変少ないという状況があります。
米国不動産仲介で、レジデンシャルは、女性が圧倒的なのですが、商業案件仲介や、プライベート・エクイティでは逆。お客様は、女性も男性と同比率くらいおいでなのですが、業者同士、話ができる女性というのは殆どいません、、、
なぜなのかわかりませんが、とにかく、そんなわけで、投資不動産に関わっている女性の友人は貴重です。
彼女に、「岡山の高利回り物件」の話を聞き、どこでも同じなんだよなあ、と思ったので、昨日発行した有料メルマガで、業者目線と投資家目線の違いについて、言及してみました。
ざっとブログでご説明すると、遠方でアクセスが大変悪いエリアにある物件を見に行ったら、物件のリターンは、現在１２％。本来は１８％だったが、清掃すらしていない管理体制ほぼゼロ状態なため、そういう状況におちいっているのは、明らかだった、もっと丁寧に管理するだけで、利回りは上がるだろうに、という話です。
このブログで、ちょっとフォローしてみると、こういう物件、首都圏なんかにいて、出物を探している副業投資家にとっては、《物件価格はお手頃で、利回りがとても高く、管理状態が悪いために損をしている、とても気になる物件》ということになります。昨今の東京でのリターンは、３，４％がせいぜいですから、ごっついですよね。
しかしながら、実は、この物件は、業者さんから見ると、全く評価が異なります。私は当然、岡山のことは全くわかりませんが、一般論はわかります。これは、業者さんから見ると、
《家賃が安く、管理費が手間賃にもならないため、手を出すのが億劫なタイプの物件》
なのです。賃料は現在、２万５，０００円だそうです。
米国での管理費は、最近は、１０％が標準で、１２％ぐらいになる場合も普通にあると思いますが、日本では、５％がまだ標準。
この岡山の物件の例を見ると、投資家様のために、一生懸命頑張って、20室を満室にしてあげても、月額、2万5,000円にしかなりません。しかも、20人のテナント管理をしなければいけないとなれば、免許を持ち、事務所を構えて人を雇っている業者さんにとっては、「毎月清掃に行くような経費は出せません」ということになるわけです。
現オーナーさんは、この物件を売ろうとしているけれど、「近所の不動産屋さんが、なかなか手伝ってくれないので、遠方で営業をしている、投資不動産専門の私の友人に頼んできてた」というのが実態なのではないでしょうか。
興味を持って視察に行ったら、実は、この近所には、同種の投資物件がたくさん立ち並んでいるんだそうです。
つまり、地元の業者さん目線で見れば、「地元で、自分で管理する人が買って勝手にやってくれるならいいけど、下手に、他所の人が買いたがって、
《お前のところの掲載物件を買ってやったんだから、管理もしろ、管理費は5％が標準だろう》
などと言ってきたら、うるさい。こんなゴ★みたいな物件、売る手伝いすら、したくないよ」と思うかもしれないわけです。
業者さんは、フルコミで動くことが多く、管理費は、特に日本では、割安感満載なため、有能な方ほど、「管理はせず、大型物件のセールスに集中したい」となりがち。
これが、投資家目線で、掘り出し物かもしれないと思う物件が、流動性が高く、業者が喜んで売り買い、管理してくれる物件とは限らない理由です。
考え出すと、気をつけなければいけないポイント、きりがないですね。私も、投資家としては、似たような経験、当然、ありますので、偉そうなことは言えません。私の場合は、投資家と業者を両方やるようになって、ようやく、学んだ視点かもしれません。
昨日の有料メルマガでは、この他、メインとして、アメリカの強制退去について、丁寧にお話しました。コンセプトはわかっているが、細かく説明をされたことはない、そんな基本を振り返ってみるのにも、有益なメルマガとしたいと思っています。
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