アメリカ不動産投資で資産倍増中！ブログ管理人の中山道子です。
２０１８年、もう１２月も半ばとなりました。
皆様は、この年をどんな年とされましたか？
私自身は、今年、短期融資投資ご案内に着手した２０１２年以来、過去最大のご投資額を記録しました。これには、理由があるように思います。
この記事の概要 ２０１８年を振り返り、２０１９年の展望を考える
（１）２０１９年は、多くの識者、投資家が、米国好景気最後の年と思っているフシがあります。
（２）これを反映し、株式市場は、ふつうの投資家にとっては、すでに、ここ数年のような順調なリターンを確保できる場ではなくなってしまいました。
（３）米国不動産市場についても、現在、在庫が増え始めており、価格は下がってはいないものの、成約率も落ちているのは、今後、売り手市場から買い手市場へのシフトを感じさせる予兆です。
（４）日本の不動産市場も同様。しかも、不動産については、かぼちゃの馬車事件の影響で、ベテランでないと、融資がほぼ無理になった状態と聞いています。
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このように、日米で、株式の購入、不動産賃貸経営と、展望が不透明な中、資産の積み上がりは世界的に進んでおり、卑近なレベルでも、「安心できるよい投資先がない」ということで、私の案件へのご投資が増えたのだと思います。
２０１９年も、手堅い高金利の短期融資案件の人気が続くと感じます。
皆さんは、景気後退時の「お金の避難先」は、もう確保されていますか？
２０１８年も、よい投資案件確保に大変でした。
また、おかげさまで、多数のお申込みがあり、過去最大額の扱いとなりました。
この１年を振り返ってみると、こんな状況だったのかなと感じています。
状況分析
１） ２０２０年に向けて、景気が後退する可能性が高い
これについては、いろいろな報道がありますが、つい昨日も、アンケートに回答した世界の大手企業経営者の５割が、２０１９年に、８割が２０２０年に、景気後退に入ると考えているというニュースを見ました。デューク大学経営大学院の先生が行った調査だそうです。
Most CFOs see a U.S. recession coming by 2020
上は単なるアンケートといえばそうですが、日本のあるシンクタンクの２０１８年１１月のレポートでも、「２０１９年は米国牽引で堅調、その後、追加の財政政策がない限りは、米国自体が、ネタ切れになりそう」との予測が。
みずほ総合研究所： ［内外経済見通し］2018・19年度 内外経済見通し～2019年は成長鈍化も底堅さは維持、不確実性の高まりに警戒～
ある程度、コンセンサスになり始めているようですね。
これが、RECESSION（通常の後退サイクル）で終わるのか、DEPRESSION（本格的な不況）になるのか、また、震源地がどこになるのか（新興国由来か、またはシャドーバンキングか等）、といった議論のほうが大事かもしれませんが、そこは、下手すると、来てみるまでわからないかもしれませんね。
２） 株式市場は一般の投資家にとっては難しい局面に
すでに２０１８年冒頭の段階で、市場関係者は、「今年は去年みたいには行かないからね。」と言っていましたね。
中国との貿易戦争がいけないのか、連邦金利政策が気に入らないのか、１年経ってみると、たしかに、年頭の予想を上回る混迷ぶりです。
日本でも最近インデックス投資に人気が出ていると、あるブログ読者様に教えていただきましたが、今後の数年は、パッシブ投資は、今年同様の足踏みが続くのではないでしょうか。
歴史的には、もちろん、米国の株価上昇の実績はすごいですから、「シロートは、単純にインデックス投資信託を積み立てていけ」と言われるわけですが、実際には、日本市場のような「空白期」が長期化する可能性だって、あるわけです。
そうなると、新興国や中国。しかし、米中貿易戦争の影もあり、ここでも、減速を懸念する材料が多い状況ですね。今の段階で、南北朝鮮が和解するかもとか、考えても仕方ないですし、、、
３） 米国不動産市場は、在庫が増え、売買件数ダウンや価格横ばい傾向に
新築物件の販売件数は、デベロッパーが高値を狙いすぎ、お手頃な価格の物件が提供できていなかったといった評価を受け、低迷し始めました。
人口が３分の１の日本のほうが新築の規模が大きいというのは、お家柄（日本では新築が税制上優遇されるから）もありますが、実際には米国では、需要に対しては、供給不足の状況が存在します。
２０１８年９月 米国レジデンシャル不動産市場の展望 価格高騰の理由の一端は新築供給不足にあり
中古も、価格は、統計上は、まだ、一般に上がる傾向ですが、値上がり度が収まってきていて、極端な在庫不足の緩和や価格上昇率に歯止めがかかるなど、今後、「売り手市場」から、「買い手市場」へのシフトをしていく方向性を予感させます。
Housing Inventory Up 5% in November—Fastest Growth in 3 Years—as Sales Decline 8%
米国不動産市場の不調は、このように、需要がないからではなく、行政規制もありますが、貧富の格差問題が端的に反映しての停滞です。
今は、景気が良くなっても、もう、労働配分率・賃金は上がりません。
市場価格に修正が入るか、賃金が本当に上がるまで、あるいは、大幅な政策転換（所得再分配）がない限り、一般の人々の購買力は戻らないでしょう。
４） 日本の不動産投資市場は、融資困難な局面
今年は、かぼちゃの馬車問題で、スルガ銀行の不動産融資審査のずさんさが表面化。
日経にも、「地銀、不動産融資「積極的に」ゼロ 本紙調査」との報道がありました。
今儲かっているベテラン不動産オーナー様なら、融資の壁は乗り越えられるでしょうが、人口動態的に見ると、日本は、米国にもまして長期経営展望が立ちにくいですから、今、日本国内の不動産経営でキャッシュフローがある方ならなおさら、長期の出口戦略については、逆に大いに悩まれていることかと思います。
以上のような空気を受けて、今年は、私のところは、新規の投資お申し込みが、増えたのだと思います。
私自身、今年は、持っていたインデックス投資信託を殆ど売って、不動産のほうに回しました。
昨日、投資信託を８割方売りました・前編 《景気後退の予感》
昨日、投資信託を８割方、売りました・後編《景気後退の予感》
上を見ると、金余り、だぶつき度は驚くほどで、儲かっている米国企業がどんどん上場をやめていったり、株式を買い戻ししたりしているのは、その証拠だと思います。
The Stock Market Is Shrinking. That’s a Problem for Everyone.
そうなると、優良資産は、一般投資家にはアクセスしにくくなり、末端の新米投資家が、公開市場を経由することで、順調に、教育費を捻出したり、年金補充対策をすることは、現実としては、なかなか難しいということになるかもしれません。
こういう中、投資が苦手な方、資産がそれほどない方は、節約と定期等の安全な所有方法でやり過ごされ、節約と所得アップ（本業ではもう難しいので、副業、転職や共働き等）に集中されるというオプションも「あり」なのかもしれません。
一般の方には、何が起こっているのかということについては、下の記事が参考になるのではないでしょうか。日本の状況についてですが、この、「低所得ワークシェアリングモデル」は、米国にも当てはまります。
他方、投資に着手したい方、今後、もっと投資をやっていかれる方、資産の多い方は、新基軸展開のためにも、今まで以上に勉強が不可欠になるのではないでしょうか。
実際には、私の周囲でも、ふつうのサラリーマンが、新興国のリゾート・マンションを買っているとか、素人さんならではの（と言ってしまいます）「あなたのレベルで、いきなり、そこに行くの？」といった話をたくさん聞きます。
ここ１５年投資で食っている私からすると、投資でなく、なぜか投機にいきなり着手されてしまうケースの多いこと。
以上、わたしの思う２０１８年に起こっていること、簡単にまとめてみました。何らかのご参考になれば幸いです。
この記事のまとめ ２０１８年を振り返り、２０１９年の展望を考える
２０１９年に向けて、株式市場はエントリー障壁が高くなってきています。
一般論的に、ここ１０年単位の金余り（トップ層）で、一般の末端投資家がアクセスできる投資商品・案件は、割高感があったり、リスクが高くなってきました。
ここ数年間に投資に着手し、１０年前の恐慌を経験されていない方は、特に注意。
今後数年間、米国不動産は、一般論としては、買い時とは言えません。
直近、エクイティが積み上がっていて、買い替えを検討されている方も、慎重になるべきです。ただ、賃貸管理に苦労している方は、いつのタイミングでも、出来るだけ早く損切りして仕切り直しするべき。
私自身は、優良投資先が足りないというこの状況を受けてか、２０１８年、過去最大ご相談額となりました。
今後の不透明な環境をナビゲートするにあたり、これまでにないご信頼を頂戴することができて、大変幸いです。