アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログの中山道子です。
この記事の概要
2021年後半の賃貸経営の展望に絡み、連邦規制や補助の状況をご説明します。テナントさんの家賃滞納に今困っている方は、下のリンクで、自分の州でどんな行政補助が取れるかをすぐご確認ください。
COVID と戦う米国では、２０２０年３月から、賃借人が家賃を払わない場合、平時のように、訴訟を起こし、法的措置を取ることができません。これを、EVICTION MORATORIUM（建物明渡請求訴訟の一時繰延・停止）といいます。賃料不払いがあろうと、建物に損害が生じていようと、裁判所に駆け込むことができないわけです。
最初は、議会が決めたことでしたが、その期間が終了後、議会で、延長は決められませんでした。
それなのに、期間終了後の２０２０年９月に、連邦政府が、なんと、CDC（疾病対策センター）の発令で、延長を一方的に決めたという次第。現在、２０２１年１０月３日までがとりあえずの期限ですが、今後、再度更新されない保証もまだありません。
当然大家さんがわは猛反発、連邦最高裁判所では、「こういうのは議会が決めることであって、政府が決める権限はない」という判断が、２回くだされています。直近の判決は、２０２１年８月２６日、数日前のことです。
しかし、政府は、これを無視する構えという対決状態。
どうしてかというと、COVID 絡みで、連邦政府から、末端の賃借人向けに提供されている ERA というプログラムに基づく家賃補助はすでに去年可決されており、これが出回る前にいきなり明け渡しの津波になっては、ポリシー趣旨に反するから。
一般人には、なんで、連邦レベルで大金が家賃補助に回ることが決まって半年以上立っているのに、まだ、そのお金が回ってこないのか？と、行政の非効率に怒りしかありませんが、連邦制の中、複数の政府や地方自治をはさみ、このお金のほとんどが、まだ、「どこかで漂流中」だそうです。
支出予定総額
２０２０年１２月２７日に決まった ERA1。250億ドル。2022年にまでに支出が必要
２０２１年３月１１日に決まった ERA2。215.5億ドル。2025年までに支出が必要
バイデン政権は、この家賃補助が行き渡るまで、モラトリアムを続ける覚悟なのだと思います。
このお金が、どうも一番うまく回っているのが、テキサス州。7月末の段階で、支給された金額の半額が給付されたそうです。
Twice as Many U.S. Renters Fell Behind on Payments During the Pandemic
それに対し、各所の状況はバラバラ。
＞ 建物明渡訴訟に対する連邦停止命令を無視する裁判所があり
＞ 申請してもお金が全く来ない自治体があり
＞ 大家さんが申請したいのにテナントさんが協力しないケースまであり
＞ そもそも、そういう申請ができることを知らない当事者が多い
と、現場の状況は混乱を極めています。
細かい具体的な状況は、自分の物件がある市町村で調べていただくしかありませんが、下が、全州の申請場所のウエブサイトリンク集です。順次アップデートされていくと思うので、「今、自分の状況に該当しない」場合でも、諦めず、問題が解決するまで、月に1回位は、確認をすることをおすすめします。
State and Local Rental Assistance
遠隔大家さんの場合、
第一に、投資先の州での状況に不案内
第二に、管理会社さんに手続きを丸投げしないと行けない
状況で、管理会社さんが頑張っているのに、テナントさんが電話に出ない、郵便物を開封しないなど、あらゆる問題が山積しているかもしれませんが、今年後半に向けて、家賃回収の段取りが進むことをお祈りしています。
現在、物件を賃貸に出すという方も、COVID の強制退去制限が続く限り、新しいテナントさんがちゃんと家賃を払ってくれるランクの人なのかということが、悩ましいかと思います。米国では、平時でも、家賃滞納は、全体の7％くらいと言われています。投資ロケーションには、くれぐれも注意しましょう。
私自身は、いろいろな面倒のある長期賃貸経営は、もう、殆どやっていません。主として、短期に現地の投資家にお金を融資し、その担保として不動産に抵当権をつけるスタイルの投資に移行し、ほぼ全くといっていいほど COVID の影響を受けずに順調に投資を続けています。
私が投資をしているタイプの案件をご紹介している投資家様の皆様も、この時期のこの成果には大変喜んでくださっています。
リタイヤ資金作りのために賃貸経営に参入したが、思ったより手強く、困っているといった方は、私や私の顧客様同様、こうした短期融資投資へと切り替えていくことを検討する余地があります。
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